Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Sie leiden unter Asthma und denken, dass es am Schimmel in Ihrer Wohnung liegt? Für eine Mietminderung müssen Sie das natürlich nachweisen können. Das ist in der Regel aber durch einen Arzt belegbar. Wenn Sie vorher nie Beschwerden hatten und erste Asthma-Symptome mit dem Schimmelbefall bekommen haben, könnte es am Schimmel liegen. Doch das ist nur die eine Seite der Medaille. In der Regel reicht es schon aus, wenn Sie nachweisen können, dass der Schimmel in der Wohnung in toxikologisch bedenklicher Menge auftritt; damit ist nämlich eine Gefährdung der Gesundheit bereits nachgewiesen – ob das nun Asthma ist oder eine andere Erkrankung. Mit einem Gutachten kann bewiesen werden, dass eine solche Belastung in der Wohnung vorliegt. Eine Mietminderung ist für Sie damit recht realistisch, eine Klage des Vermieters gegen die Mietminderung aussichtslos. Doch oftmals ist die Minderung der monatlichen Zahlungen keine angemessene Entschädigung.
Denn wer möchte schon in einer Wohnung hausen, in der ein massiver Schimmelbefall vorliegt? Sich deswegen Asthma oder andere Krankheiten einzufangen, das ist eine Mietminderung nicht wert. Und es steht ohne Zweifel fest, dass Schimmel die Gesundheit schädigt und Asthma oder andere Krankheiten auslösen kann. Wer das (als Vermieter) anzweifelt und eine Mietminderung verweigert, lebt abseits der Realität. Es gibt zum Beispiel auch Urteile, die dem Mieter mehr zugestehen als lediglich die Minderung der Miete. So haben bereits mehrere Gerichte geurteilt, dass auch eine fristlose Kündigung der Wohnung absolut rechtens wäre. Natürlich nur nach einer vorher ergangenen Abmahnung. Auf dieser Seite möchten wir Ihnen vieles zum Thema „Asthma durch Schimmel in der Wohnung“ erklären.
►Asthma und Schimmel – Musterschreiben Mietminderung an Vermieter
Sehr geehrter Vermieter [__],
seit einiger Zeit klagen meine Frau und ich abends vermehrt über Asthma, Kopfschmerzen und Übelkeit. Natürlich haben wir zunächst eine Erkältung hinter diesen Symptomen vermutet. Doch auch nach Wochen wurden diese Symptome nicht schwächer, sondern nahmen eher zu. Dann haben wir am gestrigen Abend unsere Wohnung gründlich inspiziert. Das hat einen Schreck bei uns verursacht.
Denn in unserem stets gut beheizten und mehr als regelmäßig belüfteten Wohnzimmer hat sich hinter dem Bücherregal ein riesiger Schimmelfleck gebildet, den wir für die Symptome verantwortlich machen. Da wir uns keines Verschuldens bewusst sind, führen wir den Fleck auf bauliche Mängel oder die alten Fenster zurück. Wir brauchen wohl nicht zu erwähnen, wie schockierend dieser Umstand für uns ist.
Deswegen bitten wir Sie dringend, sich noch diese Woche bei uns einzufinden. Wir haben Ihnen das telefonisch ja bereits mitgeteilt. Der Schimmel muss entfernt werden, und zwar ohne Rückstände. Wir haben morgen einen Termin beim Arzt, der uns sicher sagen kann, ob unsere Symptome auf den Schimmel zurückzuführen sind – wovon wir ehrlich gesagt ausgehen; sollte dem so sein, so werden wir sicher drastische Konsequenzen ziehen müssen. Einen unabhängigen Sachverständigen haben wir bereits mit einem Gutachten beauftragt. So soll festgestellt werden, ob eine Gefährdung der Gesundheit durch Schimmel vorliegt.
Wenn dem so ist und wenn ebenso festgestellt wird, dass die Schimmelbildung nicht auf ein Fehlverhalten von unserer Seite zurückzuführen ist, so werden wir definitiv nicht um eine Minderung unserer Mietzahlungen an Sie herumkommen. Sollte eine schwere Gefährdung durch den Schimmel vorliegen bzw. das Asthma dadurch ausgelöst worden sein, so wird die Minderungsquote bei mindestens 50 Prozent liegen. Und das für den Zeitraum von der Entstehung bis zur Entfernung. Der Gutachter wird feststellen können, seit wann der Schimmel bereits vorliegt.
Wir erwarten Ihre Reaktion bzw. Ihren Besuch.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Asthma durch Schimmel – was nun?
Wenn Sie merkliche Beschwerden zu beklagen haben, die scheinbar aus dem Nichts stammen, inspizieren Sie zunächst gründlich Ihre Wohnung. Nicht immer, aber doch recht oft findet sich irgendwo in den Räumen ein Schimmelherd. Schauen Sie vor allem in jenen Zimmern nach, in denen es kühler ist oder feuchter. Gerade an den kältesten Stellen eines Raums setzt sich gern Schimmel ab, wenn die Luft mit Feuchtigkeit übersättigt ist. An Außenwänden und hinter Möbeln ist das gern der Fall. Und die Schimmelherde wachsen auch schneller, als Sie vielleicht annehmen. Wenn die toxische Belastung der Luft von einem Gutachter als gefährlich eingestuft wird, müssen Sie dringend handeln.
Allerdings muss klar sein, dass die Bildung des Schimmels nicht von Ihnen verursacht worden ist. Dass sich Mieter und Vermieter in dieser Hinsicht gern gegenseitig die Schuld in die Schuhe schieben, ist wohl logisch. Immerhin geht es für einen Vermieter in dieser Frage meist um viel Geld. Es gibt im Zusammenhang mit Schimmel jede Menge Details, auf die Sie achten müssen. Zudem liegen einige gerichtliche Urteile hierzu aus den letzten Jahrzehnten vor. Das alles hier aufzuführen, würde den Rahmen sprengen. Allerdings haben wir für Sie unter der Überschrift „Mietminderung Schimmel: wie vorgehen?“ alles Wissenswerte dazu zusammengestellt. Dort können Sie in aller Ruhe nachlesen, auf was Sie bei diesem Thema achten müssen.
Wenn Schimmel Asthma auslöst
Dass mit Asthma oder anderen durch Schimmel bedingten Krankheiten nicht zu spaßen ist, liegt auf der Hand. Was also tun, wenn Sie ein eigenes Verschulden der Situation mit Nachweisen ausschließen können? In dem Fall ist eine Mietminderung das Mindeste, das Sie fordern können. Es gibt in Deutschland keinen häufigeren Grund für die Minderung der Miete. Doch wie gehen Sie jetzt eigentlich vor? Unabdingbar und Ihre erste Pflicht ist es, Ihren Vermieter über den Befall zu informieren. Setzen Sie Ihrem Vermieter auch direkt eine Frist, bis zu der er sich bei Ihnen zurückmeldet. Bei starkem Schimmelbefall sollten Sie eine Frist setzen, bis zu der der Vermieter den Schimmel beseitigt. Das nämlich ist seine Pflicht – wenn Sie die Bildung der Sporen nicht durch eigenes Fehlverhalten ermöglicht haben.
Lässt der Vermieter die Fristen ohne weiteres verstreichen, sind Sie an der Reihe. Es ist nun an der Zeit, die Miete zu mindern. Wie hoch die Quote der Minderung ist, entscheiden Sie dabei selbst. Sie sollte sich allerdings am Grad des Befalls orientieren. Können Sie gleichzeitig nachweisen, dass der Schimmel nicht durch Ihr Verschulden entstanden ist UND dass Sie aufgrund der Sporen an Asthma oder an einer anderen schweren Erkrankung leiden, dann können Sie eine hohe Quote ansetzen. Eine konkrete Zahl wollen wir an dieser Stelle nicht nennen. Denn kommt es zu einem Prozess, so entscheiden die Gerichte immer im Einzelfall. Pauschale Quoten für den Befall durch Schimmel und die Erkrankung an Asthma gibt es nicht. Was Sie ebenfalls tun können, wenn sich der Vermieter nicht rührt: Lassen Sie den Schimmel von Experten entfernen. Die Kosten hierfür können Sie Ihrem Vermieter in Rechnung stellen.
Einige Tipps zur Höhe der Minderungsquote
Dennoch wollen wir Sie in der Frage der Minderungsquote nicht völlig im Regen stehen lassen. Nachfolgend ein paar Tipps.
- Wenn die Bildung von Schimmel und Ihr damit verbundenes Asthma zu mindestens zwei Dritteln auf bauliche Mängel am Gebäude zurückzuführen ist, dann können Sie davon ausgehen, dass Gerichte Ihnen eine Minderung der Miete von etwa 15 Prozent gewähren werden.
- Bei schwerem Befall, der nicht durch Ihr Verschulden entstanden ist, können es bis zu 95 Prozent sein. Das gilt auch und gerade dann, wenn die Gattungen des Schimmelpilzes, die dabei festgestellt werden, die Gesundheit definitiv gefährden.
- Doch nicht nur der schwere Befall durch extrem gefährliche Schimmelsporen kann die Gesundheit gefährden. Auch leichtes Asthma, das aufgrund von Schimmel entsteht, müssen Sie als Mieter natürlich nicht hinnehmen.
- Bei einigen Urteilen von Gerichten hat es in der Vergangenheit ausgereicht, dass eine Gefährdung bestanden hat. Das heißt, dass allein die Gefahr, dass ein Mieter an Asthma oder Ähnlichem erkrankt, zu einer Mietminderung berechtigt.
Doch in vielen Fällen geht es Mietern nicht so sehr um das Geld im Sinne einer Mietminderung. Oftmals ist die Gesundheit akut bedroht. So hat zum Beispiel das Amtsgericht in Berlin-Charlottenburg im Jahr 2007 ein wegweisendes Urteil gesprochen. Der Mieter konnte in diesem Prozess nachweisen, dass seine Krankheit definitiv eine Folge des Schimmels in der Raumluft war. Das gab dem Mieter nach Ansicht des Gerichts das Recht, die Wohnung fristlos kündigen zu können.
Asthma oder andere Erkrankung: fristlose Kündigung?
Und auch, wenn nur der Verdacht darauf vorliegt, wenn also etwa ein toxisches Gutachten vermuten lässt, dass die Gesundheit aufgrund des Schimmels unmittelbar bedroht ist, ist eine fristlose Kündigung denkbar; eine vorangehende Abmahnung des Vermieters ist in diesem Fall allerdings anzuraten. Diese Abmahnung sollte sich an ein paar Standards halten. Zum einen sollten Sie den Vermieter mit einer Frist dazu auffordern, den Schimmel zu entfernen. Beschreiben Sie den Zustand des Schimmelherds genau und erwähnen Sie, dass Sie ein unabhängiges toxisches Gutachten in Betracht ziehen.
Oftmals sind es derlei Drohungen, die bei Vermietern verfangen. Es gibt ausreichend Beispiele dafür, dass Vermieter ansonsten Fristen verstreichen lassen. Ist das der Fall, so können Sie umgehend die Miete mindern – oder fristlos kündigen.
- Das hat auch der Bundesgerichtshof in einem Grundsatzurteil im Jahr 2007 so bestätigt. Demnach können Sie fristlos kündigen, wenn die Gefahr durch Schimmel nicht innerhalb der angemessenen Frist beseitigt wird.
- Ein etwas drastischerer Fall ereignete sich im Jahr 2009 in Berlin. Hier war ein Mieter so an Schimmelsporen erkrankt, dass es lebensbedrohlich wurde. Dennoch kam der Fall vor Gericht, weil der Vermieter sich querstellte. Der Mieter erhielt das Recht zugesprochen, aufgrund der Schwere des Falls fristlos kündigen zu dürfen – ohne eine vorherige Abmahnung.
Das allerdings ist eine absolute Ausnahme. Wie Sie sehen, haben Sie als Mieter hier viele Möglichkeiten in der Hand. Was Sie unternehmen, hängt sicherlich auch von der Gefahr oder der Schwere der Asthma-Erkrankung ab. Eine Mietminderung ist in einem solchen Fall fast nur eine Formsache. Und auch die Kündigung der Wohnung ist in den meisten Fällen wohl ohne größere Probleme denkbar. Allerdings müssen Sie nachweisen können, dass der Schimmel an der Krankheit oder der Erkrankungsgefahr Schuld ist. Und natürlich, dass die Bildung des Schimmels nicht erst durch Ihr eigenes Verschulden aufgetreten ist. Ist das nämlich der Fall, wird es schwer, dass eine Mietminderung oder gar eine Kündigung rechtens ist.