Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Hochwasser kann ziemlich zerstörerisch sein und die eigene Wohnung unbewohnbar machen. Doch ist eine Mietminderung erlaubt? Oder liegt in einem solchen Fall ganz einfach höhere Gewalt vor?
Die Antwort darauf ist überraschend einfach: nein, höhere Gewalt ist das nicht. Sicher, Hochwasser ist eine Naturkatastrophe. Aber keine, bei der der Vermieter aus dem Schneider wäre. Vielmehr ist es sein Risiko, immerhin hätte er ja Vorkehrungen treffen können, um Schäden zu vermeiden. Das klingt natürlich ziemlich hart, besonders dann, wenn man die Bilder aus Ostdeutschland vor Augen hat – Stichwort „Jahrhundertflut“. Es gab sogar zwei davon, 2003 und 2013. Doch davon abgesehen: Vermieter sind in Sachen Hochwasser fast immer im Nachteil, wenn es zu Prozessen kommt. Das und vieles mehr zu dieser Thematik möchten wir Ihnen auf dieser Seite vorstellen.
Wenn ein Fluss über die Ufer tritt, hat das oft verheerende Folgen. Die Gewalt des Wassers ist einfach kaum aufzuhalten. Das kann man sich bereits vorstellen, wenn man es im Fernsehen sieht. Oft sind komplette Regionen betroffen und damit auch unzählige Mieter – wie auch Vermieter. Denn wie leicht vergisst man, dass es nicht nur die Mieter sind, die auf einmal keinen Wohnraum mehr haben. Nein, auch Vermieter leiden stark unter den Schäden, die Hochwasser nun einmal anrichtet. Ein Vermieter verliert eine Immobilie, die ihm gehört, oft bedeutet das den finanziellen Ruin. Gerade dann, wenn der Vermieter sich nicht gegen Hochwasser versichert hat. Der Mieter verliert das Dach über dem Kopf und nicht selten den kompletten Hausrat. Wenn die Wohnräume und der Keller in Windeseile volllaufen, ist meistens nicht mehr viel zu retten.
►Mietminderung Hochwasser: Musterbrief an Vermieter
Sehr geehrter Vermieter [__],
obwohl Sie über das Hochwasser in der Stadt bereits von uns auf telefonischem Wege informiert worden sind, erhalten Sie heute von uns diese Mail. Damit sichern wir uns nur ab, um etwas Schriftliches in der Hand zu haben.
Wie Sie aus unserem Telefonat wissen, ist unsere Wohnung im Erdgeschoss direkt von dem Hochwasser betroffen. Wir mussten die Wohnung am gestrigen Abend verlassen, nachdem über mehrere Stunden Wasser eingedrungen war. Inzwischen sind wir bei Freunden untergekommen.
Wir müssen natürlich erst einmal abwarten, was das Wasser in der Wohnung für Schäden hinterlassen wird. Doch eins ist sicher – es wird für Sie finanzielle Folgen haben. Dass Hausrat beschädigt wird, ist jetzt schon klar. Die Frage ist nur noch, welcher Schaden dabei entsteht. Wir werden das zu gegebener Zeit von einem externen Gutachter klären lassen. Die zweite Seite der Medaille ist, dass wir unsere Mietzahlungen an Sie vom gestrigen Tag an einstellen werden. Warum, das möchten wir Ihnen nachfolgend erklären.
Wir haben Sie in den vergangenen Jahren nicht nur einmal darum gebeten, dass Sie Vorkehrungen für Hochwasser treffen mögen. Unsere Aufforderungen waren immer schriftlicher Natur, das können wir nachweisen. Passiert ist von Ihrer Seite jedoch nichts, und das, obwohl ein Hochwasser schon mehrere Male fast eingetreten wäre. Weil Sie also nichts unternommen haben, um das Haus und unsere Wohnung gegen Hochwasser zu schützen, sehen wir uns natürlich zu diesem Schritt der völligen Aussetzung unserer Mietzahlung an Sie regelrecht gezwungen. Wir werden die Zahlungen wieder aufnehmen, wenn unsere Wohnung wieder komplett bewohnbar ist.
Da es in diesem Fall um viel Geld geht, werden wir uns in dieser Sache anwaltlich vertraten lassen. Auch den Mieterschutzbund haben wir bereits kontaktiert. Beiden Seiten haben uns zu diesen Schritten geraten.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Keine höhere Gewalt
Für Vermieter kann die Situation aber richtig ernst werden. Wird nämlich die Wohnung für einen Mieter unbewohnbar, dann verliert ein Vermieter nicht nur die Immobilie. Zusätzlich kann er nämlich nicht darauf zählen, dass der Mieter weiterhin monatlich Miete bezahlen muss. Jedenfalls so lange, bis die Schäden behoben sind und die Wohnung wieder beziehbar ist. Die Minderung der Miete orientiert sich immer daran, wie stark der Grad der Beeinträchtigung ist. Wenn klar sein sollte, dass die Renovierung eine lange Zeit in Anspruch nimmt, dann kann es sogar sein, dass der Mieter das Recht hat, die Wohnung ohne die Beachtung einer Frist zu kündigen. Die Quote der Minderung erhöht sich natürlich auch, wenn der Vermieter Trocknungsgeräte aufstellen muss. Nicht selten kommt es bei Hochwasser auch vor, dass Bewohner ihre Wohnungen verlassen müssen, weil sie evakuiert werden.
Dass der Hausrat eines Mieters bei Hochwasser zu Schaden kommt, lässt sich so gut wie nie verhindern. Die Frage ist jedoch, wer für den Schaden aufkommt. In der Regel ist das jedoch nicht der Vermieter, es sei denn, dieser hat Vorschriften ignoriert. Das muss dann aber auch gerichtsfest festgestellt werden können. Allerdings sollten Mieter auch bedenken, dass sie womöglich eine Teilschuld tragen, wenn der Hausrat beschädigt wird. Denn allein der Umzug in ein Gebiet, das für Hochwasser bekannt ist, bedeutet eine Eigenverantwortung für den Mieter. Doch das allein wiederum bedeutet nicht das Recht auf eine Mietminderung, wenn kein Schadensfall vorliegt. Das hat das Oberlandesgericht in Koblenz in einem Urteil im Jahr 1996 bestätigt. Damit kann der Vermieter nicht dafür haftbar gemacht werden, dass sich die Wohnung überhaupt in einem gefährdeten Gebiet befindet.
Notwendige Vorkehrungen
Wenn dem jedoch so ist, das Haus also in einem Hochwassergebiet liegt, so gibt es für Vermieter Pflichten. Soweit es ihm möglich ist, muss er Vorkehrungen treffen, damit Überschwemmungen keinen Schaden in den Wohnungen, die er vermietet, anrichten können. Mietwohnungen müssen somit vom Vermieter so gestaltet werden, dass ein mögliches Hochwasser keine Mietmangel verursachen kann. Erfolgt diese Maßnahme vom Vermieter nicht, dann muss er das eventuell damit verantworten, dass er Mietminderungen durch die Mieter hinzunehmen hat – so hat der Bundesgerichtshof in einem Grundsatzurteil im Jahr 1970 entschieden. Das Landgericht in Köln hat dieses Urteil in einem Prozess im Jahr 1996 aufgegriffen und angewendet.
Doch wie sieht es mit dem Hausrat aus? Hier kann dem Vermieter nicht immer die Schuld gegeben werden, wie wir im Folgenden zeigen möchten.
- So kann ein Mieter nur dann einen Schadensersatz von seinem Mieter verlangen für beschädigten Hausrat, wenn völlig klar und nicht zu widerlegen ist, dass der Vermieter bestimmte Vorschriften (etwa baulicher Natur) nicht beachtet hat; auch das Ignorieren einer nicht akuten, sondern immer vorliegenden Gefährdung durch Hochwasser mündet in ein Verschulden des Vermieters.
- Das bedeutet jedoch nicht, dass einem Mieter nicht auch eine Teilschuld zufallen kann. Zieht er in ein Gebiet, das öfter von Hochwasser betroffen ist, so wird es mit dem Schadensersatz schwierig.
- Das zeigt sich auch im oben erwähnten Urteil des Oberlandesgerichts in Koblenz aus dem Jahr 1996. Den Vermieter trifft also nicht automatisch die Schuld, wenn der Mieter Kenntnis von dem Risiko für Hochwasser haben muss.
Wenn Hochwasser droht oder real ist
Unterlässt es der Vermieter jedoch, dafür zu sorgen, dass Hochwasser abgehalten wird, so macht er sich schuldig. Wenn er sich also weigert, Vorkehrungen gegen Hochwasser zu treffen, bleibt das für Mieter nämlich nicht unbedingt ohne Folgen. So kann es zum Beispiel sein, dass man als Mieter permanente Angst haben muss, wenn Unwetter angekündigt sind. Diese Angst ist es, die eine Mietminderung möglich macht. Genauso lautete nämlich das Urteil des Landgerichts in Kassel aus dem Jahr 1996. In diesem Fall durfte der Mieter seine Miete tatsächlich um fünf Prozent mindern.
Ist es dann wirklich zu einem Hochwasser gekommen, so gibt es für Vermieter und Mieter erst einmal einen Schock. Doch irgendwann kommen wichtige Fragen auf den Prüfstand. Wie ist die Schuld verteilt, wenn das Hochwasser Schäden angerichtet hat? Das ist nicht immer ganz einfach festzustellen. Denn das Hochwasser macht ja nicht zuletzt viele Spuren zunichte. Dennoch werden nun natürlich Sachverständige hinzugezogen und Gutachten erstellt. Für den Fall, dass die Schuld für das Hochwasser beim Vermieter liegt, droht diesem jede Menge Ungemach. Das zeigen wir Ihnen im folgenden Absatz.
Wenn Vermieter die Schuld tragen
Wie oben bereits dargelegt, kommen die Vermieter im Fall ihrer Schuld nicht darum herum, den Mietern eine Mietminderung zu gewähren, doch ist das beileibe noch nicht alles – im Gegenteil, könnte man sagen. Es gibt Fälle, in denen die Mietminderung das aus finanzieller Sicht kleinste Problem eines Vermieters ist. Denn in Deutschland gibt es die sogenannte Instandsetzungspflicht. Diese besagt, dass der Vermieter die teilbeschädigte oder zerstörte Wohnung wieder instand setzen muss. Allerdings gilt diese Pflicht in einigen Fällen nicht. Nämlich dann, wenn die Schäden so massiv sind, dass die Instandsetzung komplett unwirtschaftlich wäre. Das könnte die Existenz des Vermieters gefährden, was das deutsche Gesetz nicht zulässt. In diesem Fall greift dann die sogenannte Opfergrenze, die den Ruin des Vermieters verhindern soll. Das hat der BGH in einem Urteil im Jahr 2005 so entschieden.
Hier entscheidet das Verhältnis zwischen Aufwand und Nutzen der Reparaturen sowie der Miethöhe. In einem Fall war das Missverhältnis so enorm, dass der Vermieter das Mietverhältnis kündigen durfte. So jedenfalls lautete das Urteil, das das Landgericht in Dresden im Jahr 2007 gefällt hat. Allerdings sind das eher die Ausnahmen. Wie auch alle anderen Aspekte bei Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter werden die Umstände von Fall zu Fall geprüft.
Dem Vermieter entstehen im Normalfall Kosten dafür, die Wohnung bzw. die Wohnungen wieder instand zu setzen. Diese Kosten darf der Vermieter nicht auf den oder die Mieter umlegen. Denn es gehört definitiv zu seinen Pflichten, das Gebäude und die Wohnungen wieder bewohnbar zu machen.
Weitere Urteile zum Thema Hochwasser
Die Rechtsprechung kennt, wie zu sehen war, jede Menge Fälle, die sich mit Hochwasser befasst haben. Es würde den Rahmen sprengen, diese alle hier vorzustellen. Einige haben Sie auf dieser Seite ja bereits nachlesen können. Zum Schluss möchten wir Ihnen noch zwei Urteile zeigen, bei denen die Mieter die Miete komplett mindern durften.
- So war während der „Jahrhundertflut“ im Jahr 2002 eine Wohnung in Grimma völlig unbewohnbar geworden. Das Amtsgericht Grimma entschied den Rechtsstreit so, dass der Mieter um 100 Prozent mindern durfte. Das wurde von der nächsten Instanz, dem Landgericht in Leipzig, im gleichen Jahr bestätigt.
- In Friedberg war im Jahr 1995 aufgrund eines Hochwassers eine Wohnung im Keller komplett unbewohnbar geworden. Auch hier bewertete das Amtsgericht Friedberg den Rechtsstreit so, dass der Mieter um 100 Prozent mindern durfte.