Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Sie ärgern sich regelmäßig über ein verschmutztes Treppenhaus? Das ist verständlich – und unter Umständen ein Grund für eine Mietminderung. Denn das Treppenhaus gehört zu Ihrem unmittelbaren Wohnumfeld, und das sollte möglichst so aussehen, dass Sie sich auch wohlfühlen. Das Gesamtbild ist also beeinträchtigt, wenn das Treppenhaus nicht sauber gehalten wird. Aber wann rechtfertigt ein verschmutztes Treppenhaus eine Mietminderung? Das erläutern wir auf dieser Seite. Dass Sie den Mietmangel Ihrem Vermieter melden, versteht sich von selbst, bevor Sie eventuell die Miete mindern. Das sollte natürlich nicht nur telefonisch oder persönlich, sondern auch schriftlich erfolgen. Denn angenommen, es kommt zu einem Rechtsstreit zwischen Ihnen und dem Vermieter, dann sehen Sie sich vor Gericht. Und dort ist es zwingend erforderlich, dass Sie nachweisen können, dass Sie den Vermieter aufgefordert haben, dass ein verschmutztes Treppenhaus zu reinigen ist – und das nach Möglichkeit innerhalb einer bestimmten Frist. Die Fristsetzung ist für ein Gericht nämlich ebenso wichtig. Immerhin müssen Sie Ihrem Vermieter ja auch ein bisschen Zeit einräumen, um einen vorliegenden Mietmangel beseitigen zu können.
Ein solches Anschreiben an den Vermieter finden Sie übrigens unten auf diese Seite. Sie können das Schreiben natürlich so abwandeln, dass es auf Ihre Umstände zutrifft. Ansonsten versuchen wir auf dieser Seite zu klären, was ein verschmutztes Treppenhaus überhaupt erst einmal ausmacht. Darüber hinaus kommen wir auf den schwierigen Umstand zu sprechen, dass Verschmutzung nicht in jedem sozialen Umfeld gleich ist. Und zu guter Letzt beleuchten wir einige Urteile von Gerichten, die in der Vergangenheit zu dieser Thematik gefällt wurden.
►Mietminderung verschmutztes Treppenhaus: Musterschreiben
Sehr geehrter Vermieter [__],
wie wir schon mehrmals angekündigt haben, werden wir ein dermaßen verschmutztes Treppenhaus, wie es nun seit unserem ersten Schreiben an Sie am [Datum] vorliegt, nicht länger untätig hinnehmen. Durch unser Schreiben haben wir Ihnen die Möglichkeit gegeben, zu reagieren. Sie hätten in der Zwischenzeit dafür sorgen können, dass eine Reinigung erfolgt.
Da Sie entweder unsere Fristsetzung bewusst ignoriert oder aus anderen Gründen nicht reagiert haben, werden wir nun unsere Miete um zehn Prozent mindern, und zwar rückwirkend zum oben genannten Datum. Ein so verschmutztes Treppenhaus ist gewiss nicht mit dem Mietvertrag vereinbar. Nicht nur riecht es nach tierischen Exkrementen. Nein, auch nasses Laub wird seit Wochen nicht mehr entfernt. Es ist nur eine Frage der Zeit, bis jemand im Treppenhaus stürzt. Aber ganz generell ist der Wohnwert einfach erheblich gemindert.
Die Mietminderung gilt ab dem genannten Datum, die volle Miete zahlen wir erst wieder, wenn eine Reinigung erfolgt ist. Sie können sich zu diesem Thema natürlich jederzeit bei uns melden.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Verschmutztes Treppenhaus: der Vermieter muss reagieren
Fakt ist, dass Sie als Mieter immer sofort den Vermieter informieren sollten, wenn ein verschmutztes Treppenhaus vorliegt. Der Vermieter ist grundsätzlich immer dazu angehalten, die Verschmutzung zu beseitigen. Ein Verschulden des Mieters spielt dabei zunächst einmal keine Rolle – das Treppenhaus hat einfach immer gepflegt zu sein. Jedenfalls in einem Rahmen, in dem es gepflegt werden kann.
Wenn Sie etwa monieren, dass im Winter oft schmutzige Nässe im Treppenhaus herrscht, haben Sie eher schlechte Karten, wenn Sie aufgrund dessen die Miete mindern wollen, da im Winter einfach öfter Matsch und Schnee unter den Schuhsohlen ins Treppenhaus gelangen – und niemand kann dann vom Vermieter verlangen, dass er bei einem Haus mit mehreren Mietparteien immer und sofort dafür sorgt, dass das Treppenhaus gereinigt wird.
Ähnlich verhält es sich, wenn Mieter beim Wohnungsputz einmal für eine gewisse Zeit (einige Stunden) Müll im Treppenhaus abstellen. Auch dann muss ein Vermieter nicht sofort Gewehr bei Fuß stehen und dafür sorgen, dass der Müll entsorgt wird. In einem solchen Fall ist es vielmehr wichtig, dass die Mieter untereinander ein wenig Verständnis aufbringen. Anders liegt der Fall natürlich, wenn ein Nachbar seinen Müll grundsätzlich vor die Tür stellt.
Darum bleibt festzuhalten, dass ein verschmutztes Treppenhaus gelegentlich eben hinzunehmen ist. Das gilt natürlich nur dann, wenn nicht dauerhaft eine Beeinträchtigung des Wohnwerts daraus folgt. Das ist allerdings immer eine Betrachtung des einzelnen Falls. Wichtig ist zudem, dass man nicht immer sofort den Vermieter herbeizitiert. Viele Dinge sollten sich unter Nachbarn auch allein und zivilisiert regeln und besprechen lassen. Wenn es Sie stört, dass der Nachbar eben öfter seinen Müll vor die Tür stellt, sprechen Sie ihn eben darauf an; sagen Sie ihm, dass im Treppenhaus schon nach kurzer Zeit ein Gestank herrscht, der sich vermeiden lässt.
Ein verschmutztes Treppenhaus ist Ansichtssache
Gut, die These in dieser Überschrift ist vielleicht ein wenig überzogen, aber prinzipiell geht es schon in diese Richtung. Wenn nämlich die Mieterstruktur eher sozial schwach ist, ist ein verschmutztes Treppenhaus nicht so entscheidend beeinträchtigend. In einem Haus, in dem der Wohnwert höher ist, sieht das anders aus. Das soziale Umfeld bestimmt also den Wohnwert, und davon ausgehend ist wiederum ein verschmutztes Treppenhaus zu beurteilen.
Wie das Treppenhaus gereinigt wird, ist übrigens von Vermieter zu Vermieter verschieden. In einigen Regionen in Deutschland überträgt der Vermieter die Aufgabe nämlich an die Mieter. Diese müssen abwechselnd wochenweise oder je nach Wochentag dafür sorgen, dass ein verschmutztes Treppenhaus gereinigt wird. Erfolgt diese Reinigung nicht, so hält der Mieter nicht ein, was er im Mietvertrag unterschrieben hat. In anderen Häusern übernimmt der Vermieter selbst die Reinigung. Oder aber er überträgt die Reinigung an Spezialunternehmen. Die Kosten dafür werden auf die Mieter umgelegt, es sind also laufende Betriebskosten.
Aber wann rechtfertigt ein verschmutztes Treppenhaus nun eine Mietminderung? Dazu gibt es natürlich schon eine Vielzahl an Urteilen, die Gerichte gefällt haben. Wir gehen im folgenden Abschnitt auf einige Beispiele ein.
Verschmutztes Treppenhaus: wie Gerichte geurteilt haben
Bedenken Sie bei den nachfolgend aufgeführten Beispielen, dass die Richter hier immer den einzelnen Fall beurteilt haben. Es wäre nicht richtig, aus den Fällen abzuleiten, dass ein Gericht in Ihrem Fall genauso urteilen würde. Denn manchmal genügt es, wenn die Sachlage nur ein wenig anders ist.
- Das Amtsgericht in Hamburg-Altona hat im Jahr 1996 ein eher allgemein zu verstehendes Urteil gefällt. Wenn der Mieter eine Miete zahlt, die im ortsüblichen Bereich liegt, so muss er Anspruch auf eine Treppenhausreinigung haben. Weil diese in dem konkreten Fall nicht erfolgt war, durfte ein Mieter seine Miete um fünf Prozent mindern.
- Das Kammergericht in Berlin hatte schon 1984 entschieden, dass ein verschmutztes Treppenhaus unter Umständen hinzunehmen ist. Und zwar dann, wenn es etwa beim Abschluss des Mietvertrags in einem unsauberen Zustand ist. Der Mieter dürfe hier nicht später beanstanden, dass ein verschmutztes Treppenhaus vorliege.
- Wenn das Treppenhaus in der Regel sauber ist, dann liegt der Fall natürlich ein wenig anders. So sah es auch das Amtsgericht in Kiel. Ein Mieter hatte gemindert, weil es auf den Fluren und im Fahrstuhl immer wieder zu starker Verschmutzung gekommen war. Der Vermieter klagte dagegen, das Gericht jedoch folgte dem Mieter. Er erhielt das Recht zugesprochen, die Miete um fünf Prozent mindern zu dürfen.
- Auch Bauarbeiten können ein verschmutztes Treppenhaus zur Folge haben. Gleich zwei Gerichte haben sich mit diesem Umstand befasst. Das Landgericht in Berlin entschied 1994, dass zwei Prozent Minderung gerechtfertigt waren. Etwas allgemeiner fiel das Urteil des Landgerichts in Osnabrück im Jahr 1998 aus. Dort hieß es, dass eine Baustelle im Treppenhaus Ablagerungen verursache, die ebenfalls eine Mietminderung rechtfertigten.
Das ist schon eine schöne Bandbreite – doch es gibt noch weitere Ursachen, die ein verschmutztes Treppenhaus nach sich ziehen. Und auf eine davon wollen wir näher eingehen.
Wenn Haustiere ein verschmutztes Treppenhaus verursachen
Zu dieser Frage haben Gerichte auch schon geurteilt. Wir beleuchten an dieser Stelle drei Urteile, die sich mit diesem Thema auseinandergesetzt haben.
- In einem Fall ging es darum, dass Hundeurin einen unangenehmen Geruch im Treppenhaus verbreitete. Das Amtsgericht in Berlin-Charlottenburg urteilte, dass der klagende Mieter seine Miete um zehn Prozent reduzieren durfte.
- Im Jahr 1998 urteilte das Amtsgericht in Dortmund über einen Fall mit Hundekot. Hier hatte ein verschmutztes Treppenhaus vorgelegen, und zwar in einer verschärften Form. Das Gericht sprach sogar davon, dass es völlig verwahrlost war. Andere Mieter nutzten es als Müllhalde. Eine Reinigung hatte nie stattgefunden. Das Gericht sprach dem klagenden Mieter zu, die Miete um 20 Prozent mindern zu dürfen.
- 1995 wurde vor dem Amtsgericht in Münster ein ähnlicher Fall verhandelt. Im Treppenhaus lag Hundekot herum, der Geruch war äußerst unangenehm. Ein Mieter hatte seine Miete gemindert und wurde daraufhin vom Vermieter verklagt. Das Gericht aber entschied, dass die Geruchsbelästigung sehr stark war. Zudem erkannte es an, dass das Wohnumfeld des Mieters erheblich beeinträchtigt war. Der Mieter erhielt das Recht zugesprochen, seine Zahlungen um 20 Prozent mindern zu dürfen.