Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Wenn Sie unter Fluglärm leiden, dann ist das natürlich eine böse Sache. Doch wann können Sie tatsächlich eine Mietminderung durchführen? Das ist eine Frage, der wir auf dieser Seite nachgehen werden. So viel aber vorweg: es wird nicht einfach für Sie, eine Minderung durchzubekommen. Denn in dieser Sache müssen Sie selbst beweisen, dass ein Mangel in der Mietsache vorliegt. Das wiederum zieht eine ganze Kette an anderen Nachweisen nach sich. Wir werden im Verlauf dieses Textes darauf zu sprechen kommen. Der zunächst wichtigste Schritt für Sie lautet: Protokollieren Sie den Fluglärm. Und das am besten über einen nicht allzu kurzen Zeitraum. Darin vermerken Sie die Lautstärke, die Dauer und die Art des Lärms und wie Sie davon beeinträchtigt sind. Es kann überdies nicht schaden, den Lärm aufzunehmen, etwa mit dem Smartphone. Ideal wäre, wenn Sie dafür eine andere Geräuschquelle zum Vergleich laufen lassen, etwa Ihre Waschmaschine.
Die Protokollierung des Fluglärms ist per se schon mal keine ganz einfache Sache. Denn Flugzeuge starten und landen nicht immer gleich, weil es auf den Gegenwind ankommt. Die Lärmbelastung kann sich im extremen Fall also von Tag zu Tag ändern. Wenn Sie heute noch von Fluglärm verschont sind, kann die Belastung morgen hingegen bereits enorm hoch sein.
►Mietminderung bei Fluglärm: Musterschreiben
Sehr geehrter Vermieter [__],
seit einem Monat stellen wir fest, dass der Fluglärm in unserer Wohnung deutlich zunimmt. Wir haben in den letzten Wochen prüfen lassen, woran das liegt. Die Flugzeuge fliegen nicht niedriger über unsere Wohnung in der [Adresse] hinweg. Und auch die Flugrouten der startenden und landenden Maschinen wurden nicht verändert.
Wir haben festgestellt, dass die isolierende Verglasung in unserer Wohnung kaum noch den Fluglärm abhält. Die Lärmbelastung ist deswegen insbesondere zu den Stoßzeiten kaum zu ertragen und dürfte 80 dB deutlich übersteigen. Daher lautet unsere Bitte an Sie: Melden Sie sich innerhalb von vier Werktagen bei uns zurück. Gern würden wir mit Ihnen einen Termin vereinbaren, zu dem Sie uns in der Wohnung besuchen. Wir halten es für unabdingbar, dass Sie sich selbst ein Bild der Lage machen. Wir haben den Fluglärm im Übrigen schon dokumentiert.
Der Schallschutz in der Wohnung entspricht unserer Auffassung nach nicht mehr den Standards, um Fluglärm erfolgsversprechend abzuhalten. Oder zumindest soweit zu dämmen, dass die Störung nicht besonders ins Gewicht fällt. Sollte sich diese Annahme als wahr herausstellen, so bitten wir Sie, den Schallschutz so schnell es geht zu modernisieren.
Sollten Sie dem nicht nachkommen, müssen wir leider unsere Mietzahlungen an Sie mindern. Denn der Gebrauchswert unserer Wohnung ist stark gemindert. Das können und werden wir nicht hinnehmen. Für diese unsere Haltung bitten wir um Verständnis.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Ob Fluglärm in Ihrem Fall beeinträchtigend wirkt, wird gesetzlich geregelt. Dabei steht die Frage im Vordergrund, ob Sie bei Abschluss des Mietvertrags von den Gegebenheiten gewusst haben oder gewusst haben könnten oder müssten; das BGB nämlich regelt in § 536b, dass Mängel, die einem Mieter bekannt sind, einen Anspruch auf Minderung ausschließen.
Fluglärm und die gesetzliche Beurteilung
Die Rechtsprechung sieht einige Faktoren vor, auf die es in Zusammenhang mit Fluglärm ankommt. Dazu gehören unter anderem:
- Wo liegt das Haus bzw. die Wohnung?
- Zu welchem Zeitpunkt hat die Anmietung der Wohnung stattgefunden?
- War es zu diesem Zeitpunkt abzusehen, dass Fluglärm eines Tages zu einem Problem werden könnte?
- Ist der Fluglärm unzumutbar? Oder gehört er zum sogenannten allgemeinen Lebensrisiko?
- Gab es Pläne, den Flughafen auszubauen? War schon vor der Miete der Wohnung ein Risiko vorhanden, dass es eines Tages so kommen könnte?
Klar ist eins: Wenn Fluglärm zum Zeitpunkt des Einzugs vorhanden war, ist eine Mietminderung zu einem späteren Zeitpunkt ausgeschlossen. Das hat das Landgericht in Berlin in einem Urteil im Jahr 2001 bekräftigt. Wenn Sie als Mieter Kenntnis der Situation bzw. des Risikos hatten, so wussten Sie auch, worauf Sie sich einlassen. Dazu gehört etwa, dass es ein Planfeststellungsverfahren seitens des Flughafenbetreibers gegeben hat. Ist das der Fall gewesen, so hätten Sie als Mieter zumindest ahnen können, dass Sie eines Tages in einer Einflugschneise leben würden – das war zum Beispiel in Frankfurt der Fall, als es um die historisch berühmte Startbahn West ging. Wenn jedoch die Fakten für Sie sprechen, dann kommt zunächst einmal der Vermieter ins Spiel.
Wie sieht es mit dem Schallschutz aus?
Der Vermieter ist nämlich dazu verpflichtet, dass einige Standards eingehalten werden. Zu diesen Standards gehört etwa auch der Schallschutz. Er ist aber nicht verpflichtet, für die Instandhaltung und die Modernisierung dieses Schutzes zu sorgen. Kommt allerdings Fluglärm ins Spiel, so ändert sich diese Sachlage. Dann nämlich dürfen Sie als Mieter voraussetzen, dass der Schallschutz beachtet wird. Ist das jedoch der Fall und die Vorschriften werden zum Beispiel durch isoliertes Glas eingehalten, hat der Vermieter seiner Pflicht genüge getan – Maßnahmen, die darüber hinausgehen, muss er in der Regel nicht ergreifen, da Fluglärm jetzt keinen begründeten Mietmangel mehr für den Mieter darstellt.
Als Mieter haben Sie auch schlechte Karten, wenn das Wohnhaus nicht in einem offiziellen Lärmschutzbereich liegt. Ist das nämlich nicht der Fall, so dürfen Sie keine Mietminderung durchführen. So hat es jedenfalls das Amtsgericht in Berlin-Pankow im Jahr 2008 festgestellt. Wie aber stellt sich ein solcher Lärmschutzbereich dar?
- Das regelt das sogenannte Fluglärmgesetz. Richtwerte sind in diesem Fall allein die Dezibelwerte, die von Flugzeugen verursacht werden.
- Liegen diese Werte nicht über 65 dB am Tage und 55 dB in der Nacht, so wird kein Lärmschutzbereich ausgewiesen.
- In diesem Fall ist der Fluglärm keine besondere Störung mehr. Im Gegenteil – jetzt gilt er als allgemeines Lebensrisiko und steht damit praktisch auf einer Stufe mit dem herkömmlichen Straßenlärm.
Die Höhe der Mietminderung
Wie oben schon dargelegt, müssen Sie als Mieter die Beweise darlegen, dass Sie von Fluglärm betroffen sind. Wenn Sie das geschafft haben, können Sie sich Gedanken über die Quote machen, mit der Sie Ihre Miete mindern. Dabei spielen wiederum die Dauer, die Intensität und die Art des Lärms die entscheidende Rolle. In der folgenden Aufzählung finden Sie einige Beispiele, wie Gerichte in der Vergangenheit geurteilt haben.
- Weil eine Isolierverglasung fehlte, minderte ein Mieter in Kiel seine Miete wegen Fluglärm. Der Mieter beanstandete zudem, dass der Lärm auch während der Mittagsruhe nicht abriss. Das Landgericht in Kiel erkannte die Mietminderung an und gestattete dem Mieter, seine Zahlungen um zehn Prozent zu mindern. Das Urteil stammt aus dem Jahr 1979.
- In Wiesbaden klagte ein Mieter einst, dass Flugzeuge in nur einem Kilometer Höhe über sein Haus hinwegflogen. Das hatte beträchtlichen Fluglärm verursacht: 25 Mal am Tag überstieg der Lärmpegel die Grenze von 80 dB. Das Landgericht in Wiesbaden beschied, dass eine Mietminderung hier rechtens war, ließ die Höhe jedoch offen. Dieses Urteil wurde im Jahr 1980 gefällt.
Sollte Ihr Vermieter sich trotz einer klaren Sachlage gegen Ihre Mietminderung widersetzen, so bleibt Ihnen noch eine andere Möglichkeit. So können Sie versuchen, mit Ihrem Vermieter zu sprechen. Erklären Sie ihm, dass es für ihn vermutlich günstiger wäre, die Mietminderung zu akzeptieren. Andernfalls müsste er nach Ihrem Auszug aus der Wohnung immerhin erst einen neuen Mieter suchen. (Kommt es zu einer Verhandlung, so könnte das Gericht beispielsweise urteilen, dass Sie fristlos kündigen dürfen.) Das ist aber noch nicht alles. Denn der Vermieter sollte sich darüber im Klaren sein, dass der Nachmieter auf einen wesentlich niedrigeren Mietzins bestehen dürfte.
Reden Sie mit dem Vermieter
Wenn Sie das Gespräch mit dem Mieter suchen, so kann das von Sie nur von Vorteil sein. Denn es gibt auch Fälle, in denen Vermieter vom Betreiber des Flughafens Entschädigungen gezahlt bekommen. Immerhin ist das Mietobjekt ja in der Tauglichkeit des Gebrauchs eingeschränkt. Falls dem so ist, dann haben Sie eine gute Ausgangsposition für ein Gespräch mit dem Vermieter. Der sollte nämlich das Entschädigungsgeld nicht in die eigene Tasche stecken, sondern seinen Mietern eine Mietminderung zugestehen.