Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Wenn Sie bemerken, dass Ihre Wände und Decken im Winter dunkel werden, dann haben Sie es mit Fogging zu tun. Was ist das genau? Und können Sie mietmindern? Das alles sind Fragen, mit denen wir uns auf dieser Seite ausführlich befassen. Wir versuchen Ihnen zu helfen, wenn Fogging in Ihren vier Wänden zum Problem wird. Zudem zeigen wir Ihnen mögliche Wege auf, wie Sie auf diese Beeinträchtigung reagieren können oder sollten. Dazu gehört natürlich, dass Sie zunächst einmal Ihren Vermieter in Kenntnis der Lage setzen. Tun Sie das möglichst schnell mündlich oder persönlich. Aber vergessen Sie dabei nicht, den Mietmangel – der hier definitiv vorliegt – auch schriftlich festzuhalten. Schriftstücke sind stets ein wichtiger Nachweis, wenn es zu einem Rechtsstreit kommen sollte, der vor Gericht endet.
Denn Richter möchten sehen, dass Sie den gesamten Prozess der Meldung Ihres Mietmangels dokumentieren können. Es reicht eben vor Gericht nicht aus, dass Sie sagen, Sie hätten den Vermieter ja mündlich informiert. Wenn Sie es hingegen schaffen, einen Schriftwechsel vorzulegen, steigen Ihre Chancen, Recht zu bekommen, ungemein. Und sie steigen sogar noch mehr, wenn Sie in dem Schreiben – eine Mail genügt hier in der Regel – nachweisen können, dass Sie dem Vermieter eine Frist gesetzt haben, bis zu der der Mangel beseitigt werden sollte. Die Frist kann jedoch auch darauf abzielen, dass sich Ihr Vermieter die Situation überhaupt erst einmal ansieht.
►Fogging Mietminderung: Muster-Anschreiben
Sehr geehrter Vermieter [__],
seit vier paar Tagen begleitet uns in der Wohnung ein unheimliches Phänomen. Decken und Wände in Schlafzimmer und Wohnzimmer färben sich dunkel ein. Und der Prozess geht weiter, die Verfärbungen werden immer dunkler. Wir haben ein wenig recherchiert und kommen zu dem Schluss, dass es sich nur um Fogging handeln kann.
Da wir das gute Verhältnis zu Ihnen nicht belasten möchten, bitten wir Sie zunächst, sich bei uns zu melden. Machen Sie sich ein Bild von der Situation, dafür bringen Sie bitte auch einen unabhängigen Gutachter mit. Wir gewähren Ihnen eine Frist bis zum [Datum], um mit uns einen Termin zu vereinbaren. Sollten wir bis dahin nichts von Ihnen hören, so mindern wir die Miete um 15 Prozent.
Nach Ihrer Besichtigung des Mietmangels wäre uns daran gelegen, gemeinsam und zügig einen Plan zu dessen Beseitigung zu beschließen. Wir weisen Sie darauf hin, dass wir im Falle einer Nicht-Kooperation eine deutlich höhere Minderungsquote des Mietzinses durchführen. Wir haben einschlägige Urteile von Gerichten, u. a. vom BGH, untersucht, in denen Fogging eine Rolle spielte. In allen Fällen folgten die Richter den Mietern. Aus diesem Grund fordern wir Sie höflichst auf, das Problem mit uns gemeinsam anzugehen.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Fogging – ein noch nicht gänzlich gelöstes Rätsel
Am Ende der Seite stellen wir Ihnen überdies ein Schreiben vor, in dem es um die Meldung des Schadens geht. Dieses Schreiben können Sie Ihrem Vermieter in dieser Form übersenden (natürlich sollten Sie einige Dinge anpassen). Zudem stellen wir Ihnen einige richterliche Urteile vor, die mit Fogging zu tun haben. Darunter befinden sich auch Grundsatzurteile des Bundesgerichtshofs (BGH).
Doch beginnen wir zunächst einmal bei dem Problem selbst. Haben Sie noch nie von Fogging gehört? Sollte dem so sein, dann grämen Sie sich nicht – Sie sind nicht allein. Was aber ist Fogging genau? Nun, die Ursachen dafür sind noch nicht geklärt, hierzu führen Experten laufend neue Untersuchungen durch. Bekannt ist bis dato nur, dass sich im Winter die Wände und die Decken Ihrer Wohnung schwarz verfärben können. Ein Phänomen, das übrigens auch unter dem Namen „Magic Dust“ bekannt ist, magischer Staub.
Auch Einrichtungsgegenstände, Steckdosen und vieles mehr können von Fogging betroffen sein. Es handelt sich dabei um Ablagerungen aus Staub, die ölig, rußig und schmierig sind. Die Gründe, weswegen dieses seltsame Phänomen in diversen Wohnungen auftritt, sind noch nicht geklärt. Allerdings verschwinden sie oft, wenn die Heizperiode vorbei ist, um im kommenden Herbst bzw. im Winter wieder aufzutauchen. Experten haben bisher lediglich herausgefunden, dass Fogging wohl auftritt, wenn die Wohnung renoviert worden ist. Werden Produkte eingesetzt mit organischen Verbindungen, könnten diese in die Luft entweichen und für die Verfärbungen sorgen. Meist handelt es sich um Farben, Lack oder Klebstoff. Auch die Luftfeuchte und ein schlechtes Lüften der Wohnung können – zumindest zusätzliche – Faktoren für Fogging sein.
BGH-Urteile zum Thema Fogging
Zwei Urteile des BGH gibt es, die sich mit dem Phänomen befassen. 2006 entschied der BGH, dass Mieter zwar nachweisen müssen, dass das Fogging nicht durch Eigenverschulden zustande gekommen ist. Ist dieser Bestand erfüllt, ergibt sich zwangsläufig, dass der Mietmangel dem Vermieter zuzurechnen ist. Dann muss der Vermieter selbst nachweisen, dass dem nicht so ist. Schafft er das nicht, so erwächst dem Mieter ein Anspruch auf Schadensersatz.
2008 urteilte der BGH, dass der vertragsgemäße Zustand, den die Wohnung durch Fogging verliert, ein entscheidendes Kriterium darstellt. Das Phänomen ist demnach eindeutig ein Mangel in der Mietsache und berechtigt zur Mietminderung. Der Vermieter ist demnach in der Pflicht, für die Beseitigung des Mangels zu sorgen und die Kosten dafür zu tragen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter den Schaden womöglich selbst verursacht hat, und zwar durch eine Verschönerung der Wohnung. Diese Verschönerung muss jedoch mit im Handel erhältlichen Dingen durchgeführt worden sein. Gemeint sind damit normale Farben, mit denen Wände gestrichen werden, oder normale Teppiche, die der Mieter verlegt hat.
Fogging in der Rechtsprechung
Wie Gerichte urteilen, lässt sich auch in solchen Fällen nie eindeutig vorhersagen. Denn die Gerichte achten immer darauf, dass individuelle Gegebenheiten berücksichtigt werden. Nachfolgend einige Urteile, die sich auf konkrete Fälle beziehen:
- Ein Mieter in Hamburg minderte seine Mietzahlungen, weil sich in der Küche, im Flur, im Schlafzimmer und im Wohnzimmer Wände und Decken schwarz verfärbt hatten; der Vermieter klagte dagegen und der Streit führte vor das Amtsgericht. Dort bekam der Mieter Recht, er durfte seine Miete um 16,7 Prozent mindern.
- Ein ähnlicher Fall trug sich in Ellwangen zu, hier waren zusätzlich auch Gegenstände in der Wohnung betroffen. Das Landgericht entschied im Jahr 2001, dass der Mieter die Mietzahlungen um 14 Prozent kürzen durfte.
- Weil es in seiner Berliner Wohnung zu schwarzen Färbungen durch Fogging kam, minderte ein Mieter seine Miete. Auch hier klagte der Vermieter sich bis vor das Landgericht. Dieses folgte jedoch dem Mieter und räumte ihm das Recht ein, seine Miete um 20 Prozent zu mindern.
- In Hamburg-Wandsbek klagte ein Mieter über Staubablagerungen in der Wohnung. Diese waren durch schwarzen Ruß verursacht worden. Hier wurde ein Gutachter eingesetzt, der beurteilte, wie das Verschulden von Mieter und Vermieter zu beurteilen war. Das Ergebnis: Der Mieter erhielt das Recht zugesprochen, seine Miete um 40 Prozent zu mindern.
Ergänzende Urteile
Weil Fogging eine Sondersituation darstellt, gibt es einige Urteile, die sich mit weiterreichenden Folgen beschäftigen. So kam das Landgericht in Ellwangen zu dem Schluss, dass der Mieter sogar das Recht habe, die Wohnung sogar fristlos zu kündigen, da die Gefährdung der Gesundheit ein sehr hohes, reales Risiko sei. In einem Prozess, den das Landgericht in Duisburg im Jahr 2003 verhandelte, klagte der Vermieter gegen den Vermieter. Er beantragte, dass dieser die Verfärbungen durch Fogging selbst zu beseitigen hatte. Der Grund: Der Mieter hatte vorher Maßnahmen zur Verschönerung der Wohnung durchgeführt. Das Gericht urteilte jedoch, dass es sich dabei um übliche, nicht um unkonventionelle Maßnahmen gehandelt hatte. Die Klage des Vermieters wurde abgewiesen.