Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Wenn Sie als Mieter eine starke Verschattung erdulden müssen, weil ein Baum vorm Fenster existiert, können Sie Ihre Miete mindern. Sollte die Verschattung nicht so gravierend sein, dann müssen Sie damit rechnen, dass Ihr Vermieter die Mietminderung nicht hinnimmt. Doch zu den genauen Umständen kommen wir im Laufe dieser Seite noch. Was dürfen Sie hier außerdem erwarten? Wir zeigen Ihnen auf, wann Sie sich berechtigte Hoffnung machen dürfen, die Miete zu mindern. Auch, wenn Sie sich vermutlich nur wünschen, dass Sie mehr Licht in der Wohnung haben. Zudem besprechen wir drei exemplarische Urteile von Gerichten, die sich mit Prozessen zu diesem Thema befasst haben; und ganz unten auf der Seite können Sie Textpassagen (oder den ganzen Text) nutzen, um Ihrem Vermieter ein Schreiben zu schicken. Denn wichtig ist in jedem Fall, dass Sie schriftliche Nachweise besitzen, bevor Sie die Miete mindern. Sollte Ihr Fall vor Gericht landen, so wird dieses darauf pochen, dass Sie Beweisstücke besitzen.
Nur eine mündliche Benachrichtigung Ihres Vermieters reicht hier keinesfalls aus. Ihr Vermieter kann im Streitfall nämlich immer leugnen, telefonische oder mündliche Beschwerden von Ihnen erhalten zu haben. Also müssen Sie dem Gericht glaubhaft darlegen, dass Sie es nicht bei einer mündlichen Beschwerde belassen haben. Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch, dass in Ihrem Schreiben (das kann auch eine Mail sein) eine Frist gesetzt ist. Fordern Sie den Vermieter auf, den Mietmangel, so es einer ist, bis dahin beseitigt zu haben. Dabei gilt natürlich, dass Sie höflich bleiben, denn sonst lassen Sie die Situation eskalieren. Außerdem kann es ja immer noch sein, dass Sie rechtlich nicht auf der sicheren Seite sind.
►Baum vorm Fenster: Mietminderung an Vermieter
Sehr geehrter Vermieter [__],
der Baum vorm Fenster unseres Wohnzimmers wächst und gedeiht prächtig. Es ist eigentlich ein Augenschmaus und schön anzusehen, würde es da nicht diese Kehrseite geben. Diese Kehrseite ist das finstere Wohnzimmer, das wir seit einer Woche nur noch mit künstlichem Licht hell halten können.
Wir haben ein Faible für die Schönheit der Natur, keine Frage. Doch dem Baum vorm Fenster können wir aus Gründen der Dunkelheit nichts Positives mehr abgewinnen. Wir würden uns freuen, wenn Sie einen Besuch bei uns machen würden. So können Sie sich selbst ein Bild von der Sachlage machen und sehen, dass wir mit der Darstellung nicht übertreiben.
Bitte melden Sie sich hierzu bis zum [Datum] bei uns. Gern können Sie ab 17 Uhr auch unangemeldet bei uns klingeln.
Sollten Sie dieser Bitte nicht nachkommen, so sehen wir uns gezwungen, die Miete zu mindern. Dies wird ab dem Tag nach dem Fristablauf, also ab dem [Datum], der Fall sein. Der Zustand ist nicht länger erträglich.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Baum vorm Fenster: Dunkelheit in der Wohnung
Wenn Sie einen Baum vorm Fenster Ihrer Wohnung haben, der viel Licht wegnimmt, so scheint der Fall klar zu sein: ein Mietmangel liegt vor und Sie können eine Mietminderung vornehmen. Doch leider ist es nicht ganz so einfach. Sie sollten, bevor Sie einen ersten Schritt unternehmen, für sich überlegen, ob hier nicht doch eine natürliche Verschattung vorliegt. Das bedeutet, dass Sie als Mieter damit rechnen mussten, dass ein Baum vorm Fenster im Laufe der Zeit wächst. Dass dabei auch die Wohnung immer dunkler wird, ergibt sich von selbst. Zu exakt einem solchen Fall liegt auch ein gerichtliches Urteil vor. Dieses wurde im Jahr 2008 vom Amtsgericht in Berlin-Neukölln gefällt. Der Sachverhalt war der folgende:
- Ein Mieter im Erdgeschoss hatte sich über die zunehmende Verschattung seiner Wohnung bei der Vermieter in beschwert. Dementsprechend forderte der Mieter, dass die Vermieterin den Baum vorm Fenster beschneiden sollte.
- Die Vermieterin lehnte dies allerdings ab. Darüber hinaus führte der Mieter eine Mietminderung durch. Außerdem erhob er eine Klage gegen die Vermieterin.
- Das Amtsgericht in Neukölln folgte dem Mieter jedoch in keinem Punkt. Weil der Baum beim Einzug noch klein war, habe der Mieter damit rechnen müssen, dass dieser noch wachsen werde. Damit hätte auch klar sein müssen, dass die Verschattung zunehme.
- Außerdem, so das Gericht, sei der Baum nur ein Grund für die unguten Lichtverhältnisse in der Wohnung gewesen. Denn allein die Tatsache, dass sich die Wohnung im Erdgeschoss befand, habe eine Verdunklung zur Folge. Zudem nahm die Loggia, die der Wohnung vorgelagert war, der Wohnung weiteres Licht. Doch mit all dem hätte der Mieter rechnen müssen, da sich seit seinem Einzug nichts Gravierendes verändert hätte.
- Aus diesen Gründen sei der Mangel auch nicht eklatant gewesen. Die Verschattung war außerdem nicht unzumutbar.
Gerichte wägen oft ab
Des Weiteren hatte das Gericht die Auffassung, dass die Kürzung des Baums die Lichtverhältnisse nur leicht verbessert hätten. Außerdem hätte dies den Baum vorm Fenster ohne Not verschandelt. Das Gericht erkannte, dass nur eine Stutzung der Krone oder eine Komplettbeseitigung der Bäume für mehr Licht gesorgt hätte. In beiden Fällen wäre das aber für die anderen Mieter unzumutbar gewesen, weil die Wohnanlage dadurch eine Verminderung der Wohnqualität erfahren hätte. Gerichte wägen in solchen Fällen also gern zwischen dem Nutzen eines Bewohners und dem Nutzen aller Bewohner ab.
Ein anderer Fall ging eine Instanz weiter, nämlich bis vor das Landgericht in Berlin, das war im Jahr 2000. Mieter wollten eine Mietminderung durchsetzen, da ihre Wohnung durch einen Baum vorm Fenster verdunkelt wurde, der im Garten stand. Die Mieter hatten die Mietzahlungen bereits gekürzt, die Vermieterin klagte dagegen. Das Landgericht kam zu der Auffassung, dass auch viele große Bäume, die Licht wegnehmen, keinen erheblichen Mietmangel darstellen würden. Die Mieter hätten es nach Ansicht des Gerichts versäumt darzulegen, dass sich die veränderten Lichtverhältnisse in der Wohnung negativ auf deren Gebrauch ausgewirkt hätten – weswegen ein Eingriff in das Wachstum des Baumes nicht hinreichend nötig sei, und auch eine mögliche Auslichtung des Baumwipfels sei dadurch hinfällig. Die Vermieterin erhielt Recht, die Mieter wurden verpflichtet, die ausgesetzten Mietzahlungen nachzuholen.
Wann der Baum vorm Fenster zur Mietminderung berechtigt
Doch natürlich gibt es auch einen aktenkundigen Prozess, der dem Mieter Recht gab. Dieser fand im Jahr 2006 vor dem Amtsgericht in Berlin-Charlottenburg statt. Hier war es so, dass der Mieter klagte, dass sein 55 Quadratmeter großes Wohnzimmer so stark verschattet wurde, dass er es auch am Tag nur hell halten konnte, indem der das Licht einschaltete; der Baum vorm Fenster war zum Zeitpunkt des Einzugs noch klein und das Licht konnte den Raum mehr als ausreichend erhellen. Der Mieter reduzierte seine monatlichen Zahlungen um fünf Prozent. Die Parallelen zum ersten oben dargelegten Fall sind also offensichtlich.
Doch das Gericht entschied anders und folgte dabei dem Mieter:
- Die Verschattung sei so stark gewesen, dass das Recht zur Mietminderung bestanden habe. Dadurch sei auch die Wohnung in ihrem Gebrauch beeinträchtigt gewesen.
- Aus diesem Grund sei es auch rechtens gewesen seitens des Mieters, die Miete um fünf Prozent zu mindern.
- Warum aber vertrat das Gericht hier diese Auffassung? Es argumentierte auf eine völlig andere Weise. So hätten die Mieter davon ausgehen dürfen, dass die Vermieterin dafür sorgen würde, dass der sich Lichteinfall nicht verändert. Da dies unterlassen wurde, sei die Minderung gerechtfertigt.
Wie Sie sehen, kommt es mitunter nicht nur auf den individuellen Fall an, sondern auch auf die richterliche Auslegung. Für Sie heißt das, dass Sie alle offensichtlichen Faktoren berücksichtigen müssen – aber dennoch nicht unbedingt zur Mietminderung berechtigt sind.