Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Eine nicht abstellbare Heizung im Sommer ist für Sie als Mieter ein ernstes Problem. Doch können Sie eine Mietminderung durchführen?
Das entscheidet sich auch bei diesem Thema immer im einzelnen Fall. Dabei kommt es jeweils darauf an, wie groß die Beeinträchtigung für Sie als Mieter tatsächlich ist.
Grundsätzlich ist es Ihnen aber nicht zuzumuten, dass Sie im Sommer in einer völlig überheizten Wohnung verbringen müssen. Wie wir auf dieser Seite zeigen, gibt es gerichtliche Urteile zu diesem Thema, dazu weiter unten mehr. Was Sie unbedingt noch wissen sollten, zeigen wir Ihnen aber natürlich ebenfalls auf.
Und damit wollen wir gleich einmal beginnen. So ist es zum Beispiel enorm wichtig, dass Sie Ihre überhitzte Wohnung auch dokumentieren. Oder dass Sie dokumentieren, dass Sie eine nicht abstellbare Heizung in der Wohnung haben. Mit entsprechenden Thermometern und einer Kamera (ein Smartphone genügt) sollten Sie in der Lage sein, diese Nachweise zu erbringen. Alternativ können Sie den Hausmeister bitten, dass er sich ein eigenes Bild der Lage in Ihrer Wohnung macht.
►Nicht abstellbare Heizung im Sommer – Muster-Anschreiben für Mietminderung an Vermieter
Sehr geehrter Vermieter [__],
eine nicht abstellbare Heizung ist uns in den vergangenen Tagen zu einem echten Problem geworden. Wir haben erst gar nicht gemerkt, dass die Heizung nicht abzustellen ist. Wie Sie wissen, war das vor zwei Jahren ja schon einmal der Fall. Doch vergangenen Samstag ist uns aufgefallen, dass die Heizung sehr heiß ist. Und das, obwohl wir selbstverständlich den Knopf für die Regulierung auf Null gedreht haben, seitdem der Winter vorbei ist.
Lassen Sie uns kurz die Situation schildern. In der Küche gestaltet sich das Ganze noch halbwegs erträglich, da hier nur ein kleiner Heizkörper vorliegt. Im Wohnzimmer sieht das schon anders aus. Die beiden großen Heizkörper sorgen dafür, dass die Temperatur bei über 26 Grad liegt. Wir haben das dokumentiert und fotografiert. Und auch im Schlafzimmer ist die Temperatur deutlich zu hoch. Für die Nachtruhe ist das natürlich Gift. Morgens wacht man auf und ist wie gerädert.
Wir würden Sie bitten, dass Sie innerhalb der kommenden Tage bei uns vorbeischauen, um sich selbst einen Eindruck zu machen. Die Situation ist wirklich äußerst unschön, und durch die hohen Außentemperaturen auch nicht unbedingt erträglicher. Bitte melden Sie sich innerhalb der kommenden drei Werktage bei uns. Sollten Sie dieser Aufforderung nicht nachkommen, so behalten wir uns vor, eine Mietminderung durchzuführen.
Da es schon um finanzielle Dinge geht: Die durch die nicht abstellbare Heizung entstehenden Nebenkosten werden wir natürlich nicht selbst zahlen, da das Problem schließlich nicht von uns verursacht worden ist. Bitte machen Sie einen Vorschlag, wie sich diese Problematik lösen lässt. Vielen Dank.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Aber warum ist die Dokumentation so wichtig? Das ist ganz einfach und schnell erklärt. Wenn Ihr Vermieter nämlich nicht auf Ihr Anliegen reagiert oder eine Mietminderung Ihrerseits nicht akzeptiert, kann es sein, dass er den Weg vor Gericht sucht, um die Angelegenheit dort klären zu lassen; vor Gericht sind allerdings Sie als Mieter in der Nachweispflicht. Aus diesem Grunde sollten Sie für Beweismaterial sorgen. Außerdem ist es wichtig, dass Sie den Mietmangel nicht nur telefonisch, sondern auch schriftlich melden. Dazu genügt in der Regel eine formlose Email. Damit haben Sie vor Gericht schon einmal etwas in der Hand. Vergessen Sie darüber hinaus auch nicht, dass Sie Fristen setzen müssen, innerhalb derer der Mangel behoben sein sollte. Oder innerhalb derer sich der Vermieter des Schadens zumindest annimmt und ihn begutachtet.
Nicht abstellbare Heizung im Sommer: finanziell Ihr Problem
Was bei diesem Thema gern vergessen wird, ist der Umstand, dass es vor allem auch für Ihren Vermieter von Interesse sein sollte, ob im Sommer eine nicht abstellbare Heizung viel zu viel Energie kostet; auf der anderen Seite sind es Sie als Mieter, die finanziell dafür aufkommen müssen, wenn die nicht abstellbare Heizung im Sommer permanent durchheizt. Das könnte natürlich dazu führen, dass es Ihren Vermieter nicht besonders interessiert, dass Sie eine nicht abstellbare Heizung haben.
Das allerdings ist aus der Sicht des Vermieters dann doch recht kurz gedacht. Denn nach einem wegweisenden Grundsatzurteil ist er dafür verantwortlich, dass die Heizungsanlage ordnungsgemäß funktioniert. (Zu diesem Urteil war das OLG Dresden im Jahr 2002 gekommen.) Das bedeutet, dass der Vermieter dafür zu sorgen hat, dass Mindesttemperaturen zwischen 20 und 22 Grad herrschen. Was wiederum jedoch nicht heißt, dass die Temperatur durch eine nicht abstellbare Heizung im Sommer ungleich höher sein darf. Zum einen ist es äußerst unangenehm, sich in einer derart überheizten Wohnung aufzuhalten. Und zum anderen wird das menschliche Immunsystem dadurch auch ziemlich angegriffen.
Eine nicht abstellbare Heizung ist Mietminderungsgrund
Wenn Sie eine nicht abstellbare Heizung zu beklagen haben, dann ist Ihr Vermieter in der Bringschuld. Denn er hat dafür zu sorgen, dass Ihre Wohnung auch tatsächlich bewohnbar ist. Wie oben schon angedeutet: Pauschale Urteile hierzu gibt es nicht. Die Gerichte betrachten immer die Umstände im Einzelfall. Doch wie Urteile der Vergangenheit zeigen, stehen die Chancen für Sie als Mieter in Sachen Mietminderung nicht unbedingt schlecht.
- So urteilte etwa das Landgericht in Hannover im Jahr 1981 im Sinne der Mieter. Deren Wohnung war permanent überheizt. Und der Mieter hatte kein Thermostatventil zur Verfügung, mit dem er die Leistung der Heizung hätte regulieren können. Das Gericht entschied, dass eine Mietminderung in diesem Fall vollständig berechtigt war.
- In einem anderen Fall war ein Mieter in der Lage, die Wohnungstemperatur lediglich zentral zu steuern. Damit ist klar, dass einzelne Räume entweder zu kühl oder zu warm sein müssen. Denn die Temperatur im Schlafzimmer sollte nicht so hoch sein wie in einem gut beheizten Wohnzimmer. (Somit könnte man hier sagen, dass eine nicht abstellbare Heizung für gewisse Räume vorgelegen hat.) Das Amtsgericht in Köln urteilte im Jahr 2012, dass der Mieter ein Recht auf eine Minderung seiner Miete hatte.
- Ein letztes Beispiel, das in die oben schon erwähnte Richtung der Wirtschaftlichkeit abzielt. Wie bereits angedeutet, haben Mieter ja die Nebenkosten zu bezahlen, wenn eine nicht abstellbare Heizung vorliegt. Und das kann etwa dann der Fall sein, wenn die Anlage aus technischer Sicht völlig überaltert ist. Das wiederum kann bedeuten, dass die Wartung dieser Heizung für den Vermieter sehr teuer werden kann. Die Kosten für diese Wartung werden in der Regel auf die Mieter umgelegt, diese müssen dann die Kosten tragen.
Diese Praxis ist nicht zulässig
Allerdings hat das Landgericht in Berlin im Jahr 1996 beschlossen, dass diese Praxis nicht zulässig ist. Die Mehrkosten, die dem Mieter dadurch entstehen, muss er formal erst einmal mittragen. Allerdings, so lautete der Beschluss des Gerichts, darf der Mieter die erhöhten Nebenkosten zurückfordern. Und zwar, indem er seine Mietzahlungen genau um jene Mehrkosten mindert.