Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Sie haben in Ihrer Wohnung deutliche Heizungsgeräusche, die die Wohnqualität beeinträchtigen? Dann können Sie womöglich eine Mietminderung vornehmen. Es hat jedenfalls in der Vergangenheit schon einige Fälle gegeben, in denen Gericht im Sinne der Mieter geurteilt haben. Heizungsgeräusche sind vor allem dann störend, wenn diese auftreten, wenn Sie zuhause sind. Und das ist in den meisten Fällen am Abend und in der Nacht gegeben. Doch natürlich können auch am Tage auftretende Heizungsgeräusche immens nerven. Was Sie jetzt tun sollten? Ihr erster Schritt sollte es sein, die auftretenden Geräusche zu dokumentieren. Das können Sie machen, indem Sie diese aufzeichnen; das geht zum Beispiel mit dem Smartphone. Warum ist das wichtig? Nun, als Mieter sind Sie in der Nachweispflicht, wenn Ihr Streit mit dem Vermieter etwa vor Gericht landet. Doch das muss natürlich nicht passieren – weswegen der zweite Schritt ebenso wichtig ist wie der erste.
In diesem zweiten Schritt müssen Sie Ihren Vermieter nämlich auf die Missstände der Heizungsgeräusche hinweisen. Das können Sie natürlich auch telefonisch machen. Gleichzeitig sollten Sie aber auch schriftlich melden, dass es störende Heizungsgeräusche in Ihrer Wohnung gibt. Die schriftliche Meldung machen Sie am besten per Email. Schildern Sie dort idealerweise schon ganz genau, welcher Art die Geräusche sind und wann diese vermehrt auftauchen. Bieten Sie dem Vermieter darin an, dass dieser seinen Vertragspartner informiert, in diesem Fall die Sanitärfirma. Verlangen Sie von Ihrem Vermieter unbedingt, dass dieser sich selbst ein Bild von der Sachlage macht.
►Heizungsgeräusche: Mietminderung an Vermieter
Sehr geehrter Vermieter [__],
seit einigen Tagen ist es doch recht frisch draußen, weswegen wir die Heizung einschalten mussten. Das war am [Datum] der Fall. Es gibt auch überhaupt kein Problem mit der Temperatur, die Heizung funktioniert und gibt ausreichend Wärme ab. Dafür ist ein anderer Umstand eingetreten, der die Wohnqualität bei uns in der Wohnung doch deutlich schmälert.
Und zwar entstehen seit dem genannten Datum immer wieder laute Heizungsgeräusche, die wir uns nicht erklären können. Zunächst war es ein recht leises Gluckern, dem wir entgegentraten, indem wir die Heizung sofort entlüftet haben. Doch das Gluckern lässt nicht nach. Als Heizungsgeräusche sind jetzt außerdem noch ein recht lautes Knacksen und hin und wieder deutliches Klopfen zu hören. Da wir nicht selbst Hand anlegen können und wollen, melden wir Ihnen diese Beeinträchtigung umgehend.
Bitte melden Sie sich nach Erhalt dieser Mail innerhalb einer Woche bei uns. Zur Not rufen Sie uns einfach direkt an. Zumeist läuft unsere Heizung am Tag auf niedriger Stufe, um eine gewisse Grundwärme in der Wohnung zu erhalten. Wenn wir am Abend nach Hause kommen, drehen wir auf, um die Wohnung rasch zu erwärmen. In dieser Zeit ist der Pegel der Heizungsgeräusche so niedrig, dass er praktisch nicht zu vernehmen ist. Problematisch wird es vor allem in der Nacht.
Dann nämlich sind das Klopfen und das Gluckern besonders laut – und zwar in allen Zimmern. Wir empfinden das als nicht mehr zumutbar und bitten Sie wie schon geschrieben, sich dringend bei uns zu melden. Vielleicht können Sie ja jene Sanitärfirma direkt informieren, die Ihr Vertragspartner ist. Zu dem Termin, den wir dann vereinbaren, bringen Sie diese Firma dann am besten gleich mit. Sollten wir innerhalb der Frist nichts von Ihnen hören, ziehen wir eine Mietminderung in Betracht.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Heizungsgeräusche können wahnsinnig machen
Setzen Sie dem Vermieter auch eine Frist, bis zu der er sich bei Ihnen zurückgemeldet haben sollte. Oder im Idealfall, bis zu der die Heizungsgeräusche beseitigt sein sollten. Wenn Sie es versäumen, eine Frist zu setzen, dann wird die Drohung mit der Mietminderung (zu der wir noch kommen) unrealistisch. Denn Sie müssen Ihrem Vermieter immer eine gewisse Vorlaufzeit einsetzen. Machen Sie dem Vermieter in Ihrem Anschreiben aber unmissverständlich klar, dass die Angelegenheit höchste Priorität hat. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Heizungsgeräusche tagsüber oder in der Nacht auftreten. Das werden Sie weiter unten sehen, wenn wir auf die Beispiele eingehen, die zu Urteilen von deutschen Gerichten geführt haben.
Heizungsgeräusche können nämlich wahnsinnig machen, ob in der Nacht oder am Tage. So kann man sich schwer auf die Lektüre der Zeitung konzentrieren oder auf die Handlung eines Films, wenn es in den Rohren der Heizung gluckert, knackt, rauscht oder hämmert – damit wird die Gebrauchsqualität Ihrer Wohnung nämlich definitiv beeinträchtigt. Natürlich gibt es auch Geräusche, die zum laufenden Betrieb einer Heizung unbedingt dazugehören und gegen die Sie nicht vorgehen können. Dazu gehört etwa ein Fließgeräusch bzw. das leichte Geräusch einer Strömung. Damit ist die Zumutbarkeit auf jeden Fall noch gegeben. Erst, wenn diese überschritten wird, können Sie vom Vermieter verlangen, die Heizungsgeräusche beseitigen zu lassen. Völlig klar ist dann aber, dass der Vermieter dazu in jedem Fall verpflichtet ist. Doch hat es genügend Fälle gegeben, in denen beide Seiten – Mieter und Vermieter – nicht zueinander gefunden haben. Das legen wir im kommenden Abschnitt dar.
Fallbeispiele, die bei Gericht landeten
Beachten Sie dabei bitte, dass es nie pauschale Urteile sind, die Gerichte fällen. Denn die Richter sehen sich immer nur den einzelnen Fall an. In ein paar Fällen spielte auch die DIN-Norm 4109 eine Rolle. Diese besagt, dass die Haustechnik (wozu die Heizung ja gehört) nur Geräusche verursachen darf, die nicht lauter als 30 Dezibel sind – ist diese überschritten, kann davon ausgegangen werden, dass eine Beeinträchtigung des Wohnwerts vorliegt. Damit nun aber zu den Urteilen:
- 1980 urteilte das Landgericht im hessischen Darmstadt im Sinne der Mieter. Diese hatten laute Klopfgeräusche in den Heizkörpern gemeldet, die immer in der Nacht und am frühen Morgen auftraten. Die Beweisaufnahme wurde mit Zeugen durchgeführt. Am Ende gab ihnen das Landgericht Recht und gewährte eine Minderung der Miete in Höhe von 17 Prozent.
- Weil der nächtliche Ruhepegel (20 dB) durch Heizungsgeräusche um mehr als zehn dB überschritten wurde, kam es zu einer Verhandlung vor dem Landgericht in Berlin, die damit endete, dass die Mieter das Recht erhielten, ihre Miete um 7,5 Prozent mindern zu dürfen.
- Im Jahr 2000 befand das Landgericht Münster, dass in einer Wohnung störende Heizungsgeräusche durch Klopfen nicht hinnehmbar waren. Es gewährte den Mietern eine Minderung ihrer monatlichen Zahlungen von Höhe von zwölf Prozent.
- Ein Urteil, das zu keiner Mietminderung führte, aber dennoch wegweisend war, wurde im Jahr 1987 in Hamburg gefällt. Das dortige Amtsgericht verfügte, dass ein Vermieter Knack- und Klopfgeräusche in der Heizung beseitigen müsse. Diese Geräusche waren im Schlafzimmer aufgetaucht und noch dazu sehr unregelmäßig. Die Frequenz war mal niedrig und mal höher, was den Mieter nur noch mehr nervte. Das Gericht folgte der Auffassung des Mieters, dass dieser Zustand nicht hinnehmbar sei.
Heizungsgeräusche treten immer wieder auf
Weil durch lautes Knacken in den Leitungen im Schlafzimmer ein Mieter um seinen Schlaf gebracht wurde, führte er in Mannheim im Jahr 1978 eine Mietminderung durch – das allerdings rief den Vermieter auf den Plan, der gegen die Minderung vor Gericht zog. Das Landgericht in Mannheim untersuchte den Fall gründlich. Es kam zu dem Schluss, dass Gesundheit und ausreichend Schlaf für den Mieter tatsächlich nicht mehr gegeben waren. Der Mieter durfte seine Miete mindern – und zwar um 75 Prozent der anteiligen Miete des Schlafzimmers. (Genaue Zahlen hierzu liegen leider nicht mehr vor.)
Im Jahr 2006 klagte ein Mieter wegen zu lauter Heizungsgeräusche; er führte ein ständiges Rauschen bzw. Knacken an. Allerdings konnte er das nicht belegen – was wiederum das Gericht forderte. Strömungs- und Fließgeräusche seien zudem üblich, hieß es im Urteil.