Lärm in der Nacht hält einen vom Schlafen ab - und das muss niemand hinnehmen. Die Chancen auf eine Mietminderung stehen nicht schlecht

Die Chancen auf eine Mietminderung bei Lärm in der Nacht stehen nicht schlecht

Lärm in der Nacht bringt Sie um den Schlaf? Das darf nicht sein – Schlaf ist ein Grundrecht. Eine Mietminderung sollte möglich sein. Doch unter welchen Umständen das der Fall ist und wann nicht, bleibt immer eine gerichtliche Einzelfallentscheidung. Lesen Sie auf dieser Seite, wie Gerichte in der Vergangenheit zu diesem Thema geurteilt haben. Eins ist dabei klar: in der eigenen Wohnung muss Erholung garantiert sein. Wenn Dritte sich so verhalten, dass diese Erholung nicht möglich ist, können Sie in der Regel dagegen vorgehen. Doch es sind genau diese Streitigkeiten unter Nachbarn, die öfter vorkommen, als man annehmen möchte. Denn jeder versteht unter Erholung in den eigenen vier Wänden etwas anderes. Während die einen Schlaf und Ausspannen bevorzugen, musizieren andere oder feiern mit Freunden. Doch insbesondere für die Nachtruhe gibt es Regeln und Gesetze, an die sich alle Mieter gleichermaßen zu halten haben.

Natürlich muss es unter Nachbarn auch mal möglich sein, dass es am Wochenende spätabends etwas lauter wird. Wer etwa eine Party mit lauterer Musik per Zettel im Treppenhaus ankündigt, darf zumeist auf nachbarschaftliches Verständnis zählen. Jedenfalls dann, wenn sich eine solche Party nicht allzu oft wiederholt. Und auch nur dann, wenn das Verhältnis nicht sowieso schon angespannt ist. Doch ein Grundrecht auf Feiern lässt sich daraus noch lange nicht ableiten. Lärm in der Nacht bleibt Lärm in der Nacht. Und nach 22 Uhr ist in der Regel Nachtruhe geboten. Wie das Oberlandesgericht in Düsseldorf 1990 feststellte, ist Lärm in der Nacht – also nach 22 Uhr – kein Grundrecht.

Lärm in der Nacht – Allgemeines

Demgegenüber steht ein Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2012. Dort heißt es, dass gelegentlich stattfindende Partys dennoch als sozialadäquat anzusehen sind. Allerdings gilt das nur, wenn keine erhebliche Störung der Nachtruhe vorliegt. Das Wort „erheblich“ bezieht sich in diesem Zusammenhang jedoch nicht nur auf die Lautstärke der Feier in der Nachbarswohnung. Auch die Häufigkeit, mit der Sie unter Lärm in der Nacht gestört werden, ist damit gemeint. Und auch die Uhrzeit, zu der die Störung stattfindet, ist dabei entscheidend.

Das wird etwa in den Länder-Immissionsschutzgesetzen geregelt. Dort ist festgeschrieben, dass die Nachtruhe zwischen 22 und 6 Uhr zu respektieren ist. In dieser Zeit darf diese Ruhe nicht gestört werden. Das schließt zum einen Lärm in der Nacht ein, der von Menschen gemacht bzw. verursacht wird. Partylärm gehört hier definitiv dazu. Zum anderen ist aber auch Lärm gemeint, der von Industrieanlagen oder ähnlichem herrührt. Wenn ein Mieter die Nachtruhe stört, so handelt es sich dabei um eine Ordnungswidrigkeit, die er begeht. Das mag für Sie vielleicht zunächst einmal nicht relevant sein. Denn eine Gerichtsverhandlung, die sich mit einer Mietminderung befasst, ist lediglich eine zivilrechtliche Angelegenheit.

Doch leitet sich daraus ab, ob eine nächtliche Störung als sozialadäquat zu beurteilen ist oder eben nicht. Denn Lärm in der Nacht, verursacht von Musik und Party, ist nicht hinzunehmen. Jedenfalls dann nicht, wenn das auch nur gelegentlich der Fall ist. Andererseits können Sie nicht jeden Lärm in der Nacht, der von Nachbarn gemacht wird, unterbinden. So sind etwa Hochzeitsfeiern oder Geburtstage von Nachbarn hinzunehmen, auch nach 22 Uhr. Allerdings nur in gewissem Umfang und dann, wenn die Nachtruhe nicht völlig durchkreuzt wird.

Lärm in der Nacht und mögliche Quellen

Wenn von Lärm in der Nacht die Rede ist, gehen wir davon aus, dass es sich um Feiergeräusche handelt. Doch dem muss nicht zwingend so sein. Denn auch das Bellen eines Hundes kann die Nachtruhe enorm und dauerhaft stören. Hält dieses länger an (und ist auch in der Nacht zu vernehmen), so können Sie durchaus eine Mietminderung durchführen. Das hat zum Beispiel das Amtsgericht in Potsdam im Jahr 2001 geurteilt. Es gibt auch Beispiele, in denen Gerichte über Papageien urteilen mussten, die jemand auf einem Balkon gehalten hat.

Lärm in der Nacht kann aber auch von „normalen“ Tätigkeiten herrühren, die im Haushalt verrichtet werden. Dazu gehören Geräusche, die von Fließwasser, von Waschmaschinen oder von der Toilettenspülung stammen. Ist dieser Lärm in der Nacht zu hören und verstößt das gegen die Ruhezeiten, bedeutet das noch lange nicht, dass eine Mietminderung möglich ist; diese Ruhezeiten liegen üblicherweise in der Zeit nach 23 Uhr am Abend. Zu diesem Schluss kam das Amtsgericht in Münster im Jahr 1983. Demnach ist es für einen Mieter hinnehmbar, wenn der Nachbar

  • die Wasserspülung betätigt,
  • Wasser laufen lässt (also sich zum Beispiel ein Bad einlässt),
  • Fenster schließt oder öffnet (Rollläden und Fensterläden gehören dazu)
  • oder Haushaltsgeräte bedient.

Doch auch hier gibt es wiederum Abstufungen, wie wir Ihnen im folgenden Abschnitt zeigen. Dabei geht es in erster Linie um die Uhrzeit, zu der die jeweilige Tätigkeit erfolgt. (Der Einwurf von Altglas in den Container gehört auch dazu.)

Was ist mit Staubsaugen und Co.?

Dass das Bedienen der Wasch- oder der Spülmaschine oder des Staubsaugers Tätigkeiten sind, die nachts stören, dürfte klar sein. Das Rattern der Maschine oder den Lärm des Staubsaugers hören Sie in der Regel auch in der benachbarten Wohnung. Ein Mietmangel lässt sich nicht ableiten, wenn diese Geräte außerhalb der Ruhezeiten betätigt werden. Das hat das Amtsgericht in Mönchengladbach im Jahr 1993 festgelegt. Was aber ist nun, wenn der Nachbar diese Tätigkeiten regelmäßig in der Nacht ausübt? Oder während der Ruhezeit am Tage, beispielsweise am Wochenende? Dann leiden Sie zunächst einmal unter einer Beeinträchtigung der Wohnqualität. Und diese ist nicht wirklich zumutbar. Das besagt auch der Beschluss des Oberlandesgerichts in Frankfurt aus dem Jahr 1985.

  • Interessant ist aber, was es mit Lärm in der Nacht auf sich hat, der aus dem Badezimmer kommt.
  • Zwar gehört die nächtliche Dusche bzw. das nächtliche Bad zum sogenannten normalen Wohnverhalten. Dennoch gilt die Nachtruhe ab 22 und bis 6 Uhr.
  • Wie ist dieser Widerspruch aufzulösen? Mit einer Einschränkung der Dauer des Bads bzw. der Dusche. So hat es zumindest das Oberlandesgericht in Düsseldorf im Jahr 1991 beschlossen.
  • Dieses Urteil sieht vor, dass das Duschen oder Baden in der Nacht grundsätzlich erlaubt ist. Allerdings muss es auf eine Zeitspanne von 30 Minuten beschränkt werden.
  • Das bedeutet im Umkehrschluss, dass Sie eine Mietminderung fordern können, wenn die Belastung für Sie höher ist als die genannte halbe Stunde; Voraussetzung ist natürlich, dass Sie alle anderen Mittel und Wege ausgeschöpft und auch mit Ihrem Vermieter gesprochen haben. Und natürlich muss das Gericht, sollte es zu einem Prozess kommen, den Fall immer noch einzeln beurteilen.

Höhe der Minderungsquote

Nehmen wir an, dass alle Faktoren so auf dem Tisch liegen, dass Sie eine Mietminderung durchführen können. Wie hoch aber sollte dann die Quote sein, wie die Miete tatsächlich zu mindern ist? Es gibt hier keine Vorgaben, an denen Sie sich orientieren könnten. Und selbst wenn: Ihr Fall ist einzigartig und Gerichte urteilen immer, indem sie sich die Umstände genau ansehen. Wenn Sie die Minderungshöhe bedenken, dann sollten folgende Faktoren mit in die Überlegungen einfließen:

  • Wie laut sind die nächtlichen Geräusche wirklich?
  • Wann finden diese statt, wie häufig und in welchem Umfang bzw. in welcher Dauer?
  • Ist mit den Geräuschen zu rechnen oder kommen diese meist unvermittelt?
  • Wie hoch ist der Geräuschpegel der Umgebung und spielt die Jahreszeit eine Rolle? Denken Sie zum Beispiel an den berühmten Biergarten nebenan, der im Winter keine Rolle für Sie spielt.

Im Folgenden lesen Sie eine Aufstellung von tatsächlichen Urteilen in der Vergangenheit. Wir gehen dabei kurz auf den Mangel ein und zeigen, wie das jeweilige Urteil ausgefallen ist.

Urteile zum Thema Lärm in der Nacht

Bitte haben Sie Verständnis, wenn wir nicht jedes Urteil detailliert darstellen können. Vielmehr sollen Sie erkennen, in welchen Fällen Gerichte den Mietern eine Mietminderung zugebilligt haben.

  • 2005 urteilte das Landgericht in Berlin, dass Musik aus einem Jazzclub nachts einen Grund zur Mietminderung bedeutete. Der Mieter durfte seine Zahlungen um drei Prozent mindern.
  • Das gleiche Gericht empfahl die gleiche Minderungsquote, als es um laute Musik ging. Konkret spielten die Nachbarn laut E-Gitarre und Schlagzeug, und das während der Mittagsruhe oder nach 20 Uhr.
  • Weil ein Nachbar Waschmaschine und Trockner oft mittags oder nachts nutzte, durfte der Mieter seine Miete mindern. Um zwar um zehn Prozent, wie das Oberlandesgericht in Frankfurt im Jahr 1985 urteilte.
  • Ein Nachbar, der nicht nur manchmal, sondern oft am Wochenende feierte, verursachte dadurch Lärm in der Nacht. Die Nachtruhe für den Mieter war dadurch erheblich gestört. Das Amtsgericht in Lünen befand, dass der Mieter seine Miete um 20 Prozent mindern durfte.
  • Besonders laut ging es offenbar in 1989 in Braunschweig zu. Die Musik des Nachbarn war dermaßen laut, dass die Kinder nicht schlafen konnten. Außerdem zitterten die Gläser des Mieters. Das Amtsgericht in Braunschweig sah eine enorme Beeinträchtigung gegeben und gestattete es der Familie, die Miete um 50 Prozent zu mindern.

Mietminderung bei Lärm in der Nacht: Musterschreiben

Sehr geehrter Vermieter [XY],

wir wissen uns nicht mehr anders zu helfen und wenden uns nun an Sie. Das Gespräch mit unserem Nachbarn Herrn [Name] haben wir natürlich schon mehrfach gesucht. Geändert hat sich bis dato nichts an der Lage, die wir Ihnen nun schildern werden.

Dass Herr [Name] nicht besonders leise ist in seinem Wohnverhalten, ist das eine. Das war schon immer so und wir haben uns daran gewöhnt. Doch seit exakt einem Monat haben wir eine Lärmbelastung zu ertragen, die nicht hinnehmbar ist. An mindestens drei Abenden in der Woche sowie einem Abend am Wochenende hört er so laut Musik, dass erstens unser Kind nicht schlafen kann. Eine gewisse Lautstärke würden wir ja hinnehmen, da es sich um Uhrzeiten am frühen Abend handelt. Allerdings ist das Kindeswohl hier aus unserer Sicht ungleich wichtiger als Herrn [Name] Bedürfnis nach Lärm.

Doch ist das noch nicht alles. Denn die Musik ist oft auch noch nach 22 Uhr, zuweilen bis Mitternacht so laut, dass wir den Feierabend nicht genießen können (unser Kind ist dann nach meist hartem Kampf irgendwann doch eingeschlafen und wacht von der Musik nicht wieder auf). Die Bässe wummern und es ist unmöglich, einen Film zu sehen oder ein Buch zu lesen. Wir haben die Geräusche als Beweis mehrfach und zu vielen Uhrzeiten mit dem Smartphone aufgezeichnet.

Wir bitten Sie dringend, sich des Problems anzunehmen. Sprechen Sie mit unserem Nachbarn. Wir haben es getan, und zwar mehrfach, aber geändert hat sich nichts. Sollte das Problem nicht gelöst werden können, müssen wir unsere Miete mindern. Denn unsere Lebens- und Wohnqualität ist inzwischen sehr stark eingeschränkt. Wir hoffen für diesen Fall auf Ihr Verständnis – vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen, Familie [X]