Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Wenn Sie einen Einbruch in Ihre Wohnung bemerken, ist der Schock zunächst einmal groß. Dürfen Sie eine Mietminderung durchführen? Das hängt von vielen Faktoren ab. Zunächst einmal haben Sie aber vermutlich keinen Kopf dafür, weil möglicherweise Wertgegenstände entwendet worden sind. Wenn sich der Ärger darüber gelegt hat, dann tritt vielleicht ein Gefühl der Angst oder der Unsicherheit an diese Stelle. Sind Sie in dieser Wohnung bzw. in diesem Haus überhaupt noch sicher? Was muss ich, was muss mein Vermieter leisten, um mich zu schützen? Und: Hat der Vermieter vorher alles dafür getan, dass ein Einbruch verhindert werden könnte? Das sind alles Fragen, die sich für Sie im Lauf der Zeit nach einem Einbruch stellen werden oder zumindest könnten. Die Antwort darauf ist immer auch ein Indiz, ob Sie eine Mietminderung durchführen können. Doch auf dieser Seite erwartet Sie noch einiges mehr.
Denn neben einer kleinen Anleitung, welche ersten Schritte Sie nach einem Einbruch unternehmen sollten, klären wir hier weitere Fragen. Dazu beleuchten wir zum Beispiel Urteile, die deutsche Gerichte zum Thema Einbruch und Mietminderung bereits gefällt haben. Am Ende der Seite stellen wir Ihnen ein Muster-Anschreiben vor. Dieses können Sie in der vorliegenden bzw. angepassten Form verwenden, um es an Ihren Vermieter zu schicken. Aber weswegen ein Schreiben? Nun, das ist notwendig, damit Sie etwas Schriftliches in der Hand haben. Und schriftliche Dinge sind immer gute Nachweise – nur für den Fall, dass Sie diese erbringen müssen, etwa dann, wenn Ihr Vermieter Ihre Mietminderung nicht akzeptiert und dagegen klagt. Dann nämlich kann es sein, dass Sie sich in einem Rechtsstreit vor Gericht wiederfinden. Zunächst einmal aber möchten wir Ihnen zeigen, wie Sie sich nach einem Einbruch verhalten sollten.
►Einbruch: Mietminderung Musteranschreiben
Sehr geehrter Vermieter [__],
in unsere Wohnung in der [Adresse] hat am gestrigen Tag ein Einbruch stattgefunden. Wir haben Ihnen das bereits telefonisch mitgeteilt, heute jedoch noch einmal in schriftlicher Form. Hiermit stellen wir noch einmal dar, was genau passiert ist.
Der Einbruch wurde über unsere Wohnungstür verübt. Wir hatten Sie bereits im vergangenen Jahr schriftlich informiert, dass die Tür nicht mehr richtig schließt. Ihre Antwort damals lautete, dass das nicht entscheidend sei, da die Haustür ja auch noch da sei. All unsere Versuche, Sie vom Gegenteil zu überzeugen, sind von Ihnen damals abgewiesen worden. Den gesamten Schriftverkehr haben wir hier vorliegen.
Leider sind wir heute schlauer – natürlich hätten wir seit diesem Schriftwechsel vor sieben Monaten die Miete mindern können. Das werden wir jetzt nicht rückwirkend tun, das haben wir einfach versäumt. Unsere Miete mindern wir aber vom gestrigen Tag an um 90 Prozent. Und zwar so lange, bis Sie das Türschloss auf Ihre Kosten ausgetauscht haben. Zudem behalten wir uns vor, eine Klage gegen Sie anzustrengen. Darin werden wir den Sachwert von Ihnen einfordern, der uns durch den Einbruch verloren gegangen ist. Ein externer und unabhängiger Gutachter wird den Betrag schätzen.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Es gab einen Einbruch – was Sie jetzt tun müssen
Zunächst einmal das, was sowieso am nächstliegenden ist: Rufen Sie umgehend die Polizei. Diese nimmt Ihre Aussage auf. Parallel dazu setzen Sie auch Ihren Vermieter in Kenntnis des Einbruchs. Das machen Sie am Tag, an dem der Einbruch erfolgt ist, natürlich auch telefonisch. Am nächsten Tag (oder eben dann, wenn es Ihre Zeit zulässt) setzen Sie zusätzlich ein Schreiben an Ihren Vermieter auf. Hierin schildern Sie die Situation noch einmal genau. Interessant wird es, wenn Sie der Meinung sind, dass der Vermieter zu wenig getan hat, um den Einbruch zu verhindern; dies könnte etwa dann der Fall sein, wenn es in Ihrer Gegend oder sogar in Ihrem Wohnhaus in der letzten Zeit des Öfteren Einbrüche in Wohnungen gegeben hat.
Aber das allein stellt noch keinen Grund für eine Mietminderung dar. Die Sachlage muss es in der Regel hergeben, dass etwa defekte Haus- und Wohnungstüren oder Fenster nicht erneuert worden sind. Bevor wir eingehend untersuchen, bei welchen Gefahren sowohl Mieter als auch Vermieter haftbar gemacht werden können, nachfolgend einige Gerichtsurteile.
Richterliche Urteile zum Thema Einbruch
Dabei beleuchten wir zwei Fälle, in denen gewerbliche Mieter von einem Einbruch betroffen waren. In einem anderen Fall hatte ein Mieter seine Wohnung aus Angst vor Einbrüchen umgerüstet.
- Hier hatte es zuvor einige Diebstähle in der Nachbarschaft gegeben. Der Mieter brachte an seiner Wohnungstür ein zusätzliches Spangenschloss an, um sich zusätzliche Sicherheit zu verschaffen. Die Kosten für dieses Schloss stellte er dem Vermieter in Rechnung.
- Die Wohnungstür wies jedoch keinerlei Mängel auf. Der Mieter konnte sie ordnungsgemäß schließen und zusperren. Der Mieter nahm also auf eigene Faust eine Maßnahme zur Modernisierung der Wohnung vor.
- Das Gericht entschied, dass er die Kosten dafür selbst zu tragen hatte. Die Tür war schließlich völlig in Ordnung und konnte vom Mieter ohne Probleme abgeschlossen werden. Das war genau der Zustand wie zu jenem Zeitpunkt, als der Mietvertrag unterschrieben worden war.
- Damit lag aus Sicht der Richter überhaupt kein Mangel in der Mietsache vor. Der Vermieter habe den Standard der Sicherheit nicht erhöhen müssen. Die Forderung nach der Kostenübernahme wurde abgewiesen. Der Fall wurde im Jahr 2012 vor dem Amtsgericht in Berlin-Mitte verhandelt.
Wenn also die Wohnungstür so beschaffen ist, dass Sie sie abschließen können, ist auch eine Forderung nach einer Mietminderung nach einem Einbruch unbegründet – diese Feststellung gilt im Übrigen auch für Fenster oder Balkontüren. Sollten hier allerdings tatsächlich Mängel vorliegen, so heißt das im Umkehrschluss, dass der Vermieter diese beseitigen muss. Andernfalls hat er es zu verantworten, wenn ein Einbruch über eine dieser Schwachstellen erfolgt.
Zwei Urteile bei gewerblichen Mietern
Zu einer vergleichbaren Einschätzung kam das Kammergericht in Berlin im Jahr 1998. Ein gewerblicher Mieter musste im Verlauf eines Jahres einige Einbrüche sowie einige versuchte Einbrüche in sein Ladengeschäft hinnehmen. Weil der Mieter glaubte, dass der Vermieter nicht für ausreichend Sicherheit sorgte, kündigte er die gemietete Fläche ohne Beachtung der Fristen. Das Gericht überprüfte den Fall und kam zu dem Ergebnis, dass der Mieter selbst nicht ausreichend für Schutz gesorgt hatte. So waren die Fenster nicht gegen Einbrüche gesichert.
- Das Oberlandesgericht in Naumburg verhandelte ebenfalls im Jahr 1998 einen vergleichbaren Fall. Auch hier hatte ein gewerblicher Mieter mehrere Einbrüche inklusive Diebstahls zu beklagen.
- Der Mieter kündigte die gemieteten Räumlichkeiten fristlos, da er seinen Beruf so nicht mehr betreiben konnte. Der Vermieter akzeptierte dies nicht und der Fall ging vor Gericht.
- Dort bekam in diesem Prozess der Mieter Recht. Das Gericht folgte dessen Argumenten, die fristlose Kündigung war demnach rechtens.
Das zeigt deutlich, dass es wirklich immer auf die individuellen Umstände ankommt. Das sollten Sie immer im Hinterkopf haben, wenn Sie über eine Mietminderung nachdenken.
Wann müssen Mieter und Vermieter einen Einbruch verantworten?
Die Frage nach einer Mietminderung wirft auch immer die Frage auf, wer die Verantwortung für den Mietmangel trägt. In diesem Fall ist der Mietmangel eben der Einbruch. Und den muss ein Mieter etwa dann verantworten, wenn er Fenster oder Balkontüren beim Verlassen der Wohnung offen lässt. Wenn Sie als Mieter eine Wohnung bewohnen, die vielleicht über das Dach einfach erreichbar ist und dementsprechend ein höheres Risiko für einen Einbruch aufweist, dann tragen Sie ebenfalls das alleinige Risiko, und nicht etwa Ihr Vermieter. Denn Sie haben die Wohnung ja besichtigt, bevor Sie sie gemietet haben.
Vermieter wiederum haften dann, wenn die Wohnungs- oder die Haustür nicht abschließbar ist. Außerdem können Sie zur Verantwortung gezogen werden, wenn ein durch eine Sanierung aufgestelltes Gerüst einen Einbruch begünstigt hat.
Doch bevor man sich nach einem Einbruch gegenseitig die Schuld in die Schuhe schiebt, sollten Sie sich schon vorher einmal mit Ihrem Vermieter unterhalten, wie gewisse Risiken behoben oder gemindert werden können, die einen Einbruch begünstigen. Das kommt letztlich für alle Seiten günstiger und die Kosten lassen sich womöglich gerecht aufteilen. Bedenken Sie, dass einvernehmliche Lösungen immer besser sind als der Gang vors Gericht. Und selbst, wenn Sie dort eine Mietminderung durchsetzen können, ist ein (erneuter) Einbruch ja nicht ausgeschlossen. Eine Minderung allein hilft Ihnen also nicht wirklich.
