Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Wie Sie wissen, ist Blei ein giftiges Schwermetall – Blei im Wasser ist also eine Zumutung. Ist das doch der Fall, ist für Sie als Mieter eine Mietminderung grundsätzlich möglich. Wann aber tritt Blei im Wasser auf?
Nun, das ist zumeist der Fall, wenn das Wasser auf dem Weg zum Hahn durch Bleirohre läuft. Das passiert fast nur in Gebäuden, die bis zum Jahr 1972 errichtet worden sind. Seit 1973 gibt es in Deutschland nämlich die Vorschrift, dass in Neubauten keine Bleirohre mehr verlegt werden dürfen. Und seit Ende 2013 dürfen faktisch auch keine alten Bleirohre mehr in Gebäuden liegen. Hausbesitzer mussten diese Rohre damals entfernen lassen. Aber woran bemerken Sie eigentlich eine Bleivergiftung?
Es treten häufig Kopf- und Gliederschmerzen auf, wenn die Konzentration im Körper langsam bedenklich hoch wird. Doch ist das meist nur der Anfang. Es kann passieren, dass einige Nerven gelähmt sind, auch Sehstörungen sind keine Seltenheit. Steigt die Bleikonzentration weiter an, kann es irgendwann zu Schäden an den Nieren kommen. Diese sind oft irreparabel. Blei im Wasser bedeutet überdies ein hohes Risiko, an Krebs zu erkranken. Auf dieser Seite lesen Sie, woran Sie ein Bleirohr erkennen und wo heute die zulässigen Grenzwerte liegen. Darüber hinaus zeigen wir Ihnen, was Blei im Wasser für einen Vermieter bedeutet. Außerdem finden Sie eine Anleitung, was Sie unternehmen sollten, wenn Blei im Wasser vorliegt und was passieren sollte, wenn nur winzige Überschreitungen des zulässigen Grenzwerts auftreten. Immer wieder tauchen im Text auch Beispiele auf, wie Gerichte in entsprechenden Fällen geurteilt haben.
►Mietminderung: Blei im Wasser | Mustertext
Sehr geehrter Vermieter [__],
wir haben es telefonisch bereits angekündigt, hier nun der schriftliche Vorgang.
Dass sich aus unserem Wasserhahn Wasser ergießt, das bleihaltig ist, haben wir nun prüfen lassen. Es wurde so bestätigt. Das Gutachten hat ergeben, dass sich etwa 12 Mikrogramm Blei pro Liter im Wasser befinden. Das liegt um zwei Mikrogramm über dem zulässigen Grenzwert. Da unsere Tochter noch sehr klein ist, halten wir diese Konzentration im Trinkwasser für zu groß. Wir fordern Sie deswegen auf, die Bleileitungen innerhalb der nächsten zwei Monate auszutauschen.
Wir haben uns genau über die Umstände informiert und dabei herausgefunden, dass Sie zu dem Austausch verpflichtet sind. Die Gelegenheit dazu hätte sich vermutlich schon früher geboten. Da wir durch die Überschreitung des Grenzwerts die Gesundheit unserer Familie gefährdet sehen, ist eine Mietminderung von fünf Prozent für uns nicht übertrieben; die Mietminderung gilt rückwirkend bis Dezember 2013, weil das der Zeitpunkt war, zu dem eigentlich alle Bleirohre in Wohnungen hätten ausgetauscht sein müssen. Das bedeutet, dass Sie uns für die Monate von Dezember 2013 bis heute jeweils fünf Prozent der Nettokaltmiete schulden. Für das genaue Prozedere in der finanziellen Frage werden wir Sie noch einmal gesondert kontaktieren.
Sollten Sie den Austausch der Rohre nicht in der genannten Frist vollführen, so wird sich unsere Mietminderung erhöhen. In dem Fall erwägen wir eine Minderungsquote von 20 Prozent. Alternativ würden wir unser Recht auf eine fristlose Kündigung der Wohnung in die Tat umsetzen. Die finanziellen Ansprüche, die wir an Sie erheben, wären damit jedoch keinesfalls nichtig.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Wie erkennen Sie ein Bleirohr?
Da Sie als Mieter beweisen müssen, dass das Wasser in Ihrer Wohnung aus einer Bleileitung kommt, sollten Sie auch in der Lage sein, Rohre aus Blei zweifelsfrei zu erkennen. Die gute Nachricht für Sie lautet, dass das gar nicht so schwierig ist. Die Rohre haben immer eine grau-silberne Farbe, es gibt jedoch einen noch besseren Hinweis. Wenn die Rohre nicht gerade sind, sondern gebogen, bestehen Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit aus Blei. Denn dieses Schwermetall ist bei normaler Raumtemperatur bereits biegbar. (Stahl und Kupfer sind das nicht, weswegen Sie in geraden Bahnen verlaufen. Wenn Teilstücke miteinander verlötet werden, dann geschieht das bei diesen Materialien immer im rechten Winkel.) Wenn Sie sich dennoch nicht sicher sind, dann klopfen Sie auf das Metall. Ertönt dabei ein dunkler Ton, so ist es wahrscheinlich Blei. Außerdem können Sie Blei mit einem spitzen Gegenstand auch ziemlich einfach anritzen.
Haben Sie also Leitungen aus Blei bei sich im Haus gefunden, so ist auch ziemlich gewiss Blei im Wasser. Und das sollte natürlich nicht der Fall sein. Gehen Sie jetzt auf Nummer sicher und lassen Sie das Wasser untersuchen. Das kann zum Beispiel der örtliche Versorger übernehmen. Meist ist dort auch bekannt, ob in Ihrem Haus auch noch Bleirohre verlegt sind. Das führt direkt zum Thema des Grenzwerts. In Deutschland gibt es die sogenannte Trinkwasserverordnung, die Dinge wie diese regelt. Blei im Wasser kann natürlich vorkommen, doch darf es bestimmte Werte nicht überschreiten. Diese Werte wurden in den letzten Jahren stetig abgesenkt.
- Bis Ende 2003 waren sage und schreibe 40 Mikrogramm Blei pro Liter Wasser erlaubt, ein ziemlich hoher Wert.
- Von Ende 2003 bis Ende 2013 wurde der Richtwert heruntergesetzt auf vorübergehend 25 Mikrogramm pro Liter Wasser.
- Im November 2013 folgte die nächste Senkung. Der zulässige Höchstwert liegt seitdem bei zehn Mikrogramm pro Liter.
Jetzt ist der Vermieter gefordert
Lässt sich Blei im Wasser ohne Zweifel nachweisen, dann ist der Vermieter dran. Das gilt natürlich vor allem dann, wenn der Grenzwert überschritten wird. Und es gilt für die Rohre, die im Haus verlaufen. Die Rohre vom Wasserversorger bis zum Hausanschluss sind die Sache des Versorgers. Dort, wo der Hausanschluss beginnt, beginnt auch die Verantwortung des Vermieters. Das hat zum Beispiel das Landgericht in Hamburg in einem Urteil im Jahr 1991 so entschieden. Lässt sich feststellen, dass der Grenzwert für Blei im Wasser überschritten wird, dann hat das für den Vermieter unangenehme Folgen. Denn das Gesundheitsamt kann nun auf den Plan treten und den Vermieter zwingen, die Bleirohre auszuwechseln. Das geschieht in der Regel durch eine Verwaltungsanordnung.
Ist das der Fall, dann versuchen einige Vermieter immer wieder, sich diese Maßnahme von den Mietern bezahlen zu lassen. Das geschieht meist über die Umlage der Kosten auf die Nebenkosten der Mieter – oder aber über eine Mieterhöhung. Ist das bei Ihnen als Mieter der Fall, so müssen Sie die Mehrkosten an Miete nicht bezahlen. Es handelt sich beim Austausch der Rohre nämlich nicht um eine Maßnahme, die der Modernisierung des Hauses gilt. Das hat das Amtsgericht Halle-Saalkreis im Jahr 1992 so bestätigt. Der Vermieter besitzt eine Pflicht zur Instandhaltung des Hauses, in dem er die Wohnungen vermietet. Und genau das ist hier der Fall, es handelt sich um eine Maßnahme, mit der nur instand gehalten wird. Das muss er auch genau so tun, denn der Mieter hat das Recht, seine „Mietsache“ – also die Wohnung – vertragsgemäß zu nutzen, womit in diesem Zusammenhang natürlich der Mietvertrag gemeint ist.
Weitere Vermieterpflichten
Immer wieder fällt auf, dass einige Unternehmen, die uns mit Wasser versorgen, die Bleirohre nicht wie gefordert nach Ende 2013 ausgetauscht haben – und auch viele Vermieter haben das damals bzw. in der Zeit danach einfach unterlassen. Ist dieser Austausch unterblieben, so mussten sie seinerzeit die Mieter darüber informieren, und zwar schriftlich. Mit dem Grenzwert für Blei im Wasser hatte diese Regelung jedoch nichts zu tun. Denn Blei im Wasser ist für einige Menschen nun einmal schon in geringen Dosen äußerst gefährlich. Das gilt zum Beispiel für Schwangere, für kranke Menschen oder natürlich für Kinder.
Werden heute die Grenzwerte für Blei im Wasser überschritten, so tragen immer die Vermieter die Verantwortung. Viele ziehen sich darauf zurück, dass die Grenzwerte doch den früheren Vorschriften entsprächen. Dementsprechend, so wird argumentiert, habe man die Rohre nicht austauschen müssen. Die Herabsetzung des Grenzwerts wird auf diese Weise umgangen. Doch rechtens ist das nicht. Maßgeblich sind nämlich immer die aktuell gültigen Grenzwerte, und nach denen müssen sich Vermieter nun einmal richten. Unabhängig davon sehen Experten und Gerichte nicht, dass eine nur geringfügige Überschreitung der Grenzwerte für Blei im Wasser wirklich so gefährlich ist, dass die Gesundheit dadurch direkt bedroht ist. So hat etwa das Landgericht in Berlin im Jahr 1987 geurteilt. Wenn ein Grenzwert also lediglich um 0,01 Milligramm pro Liter überschritten wird, so ist die Gesundheit nicht akut bedroht.
Was Mieter bei Blei im Wasser tun sollten
Wird eine gewisse Konzentration an Blei im Wasser nachgewiesen, so können Sie als Mieter aber auch handeln. Sie senken den Bleigehalt zum Beispiel dadurch ab, dass Sie erst einmal das Wasser eine Weile laufen lassen. Besonders über Nacht erhöht sich der Bleigehalt im Wasser ziemlich leicht – doch warum ist das so? Nun, in der Nacht läuft das Wasser nicht, sondern es steht in den Rohren. Dann nimmt es das Blei aus den Leitungen immer ein wenig besser auf als am Tage. Besonders am Morgen sollten Sie also das Wasser erst einmal ein Weilchen laufen lassen, bevor Sie es nutzen. (Das gilt natürlich nicht nur für Blei, sondern auch für Verunreinigungen aller Art und für andere Schwermetalle.)
Mit dem Austausch alter Leitungen, und das ist die schlechte Nachricht, ist es auch nicht immer getan. Manchmal enthalten nämlich auch moderne Leitungen einen gewissen Grad an Blei. Auf diese Weise kann also ebenfalls Blei ins Wasser geraten. Wenn Sie also eine Messung vornehmen lassen nach dem Austausch, die Blei enthält, dann sollten Sie nicht zu geschockt sein. Wenn die Grenzwerte nur sehr geringfügig überschritten werden, so reicht es in der Regel, das Wasser eine Zeit lang aufzudrehen. So können Sie das bleihaltige Wasser einfach ablaufen lassen. Allerdings sollte das Wasser dabei nicht länger als zwei Sekunden aufgedreht werden müssen. Zu dieser Einschätzung kam etwa das Landgericht in Hamburg im Jahr 1991. Und es gibt weitere Urteile zu diesem Thema.
- Das Landgericht in Berlin entschied im Jahr 1996, dass diese zwei Sekunden eine angemessene Zeit seien. Allerdings müsse dann auch gewährleistet sein, dass das Wasser dann so wenig Blei enthalte, dass der Grenzwert unterschritten wird.
- Das Amtsgericht in Berlin-Schöneberg ging 1991 auf einen anderen Teilaspekt in dieser Sache ein. Der Mieter müsse demnach nicht den Inhalt der Leitung ablaufen lassen.
Weitere Urteile
In einem Fall, der sich im Jahr 1993 in Hamburg zugetragen hatte, befand sich ebenfalls Blei im Wasser. Der Mieter musste den Wasserhahn jedes Mal für längere Zeit aufdrehen, damit das vergiftete Wasser komplett ablaufen konnte. Es vergingen dabei immer 30 bis 60 Sekunden, der Mieter führte deswegen eine Mietminderung vor. Der Vermieter klagte gegen diese, und so landete der Streit vor dem Hamburger Amtsgericht. Dieses prüfte alle Umstände des Falles und kam zu dem Urteil, dass der Mieter seine Miete um fünf Prozent mindern durfte. Doch bleibt immer die Frage im Raum, ob man als Mieter einfach so mindern darf. Möglicherweise stellen ja auch Sie sich diese Frage. Darauf gibt es allerdings eine einfache Antwort.
Wenn Sie sicher sind, dass sich Blei im Wasser befindet und also Bleirohre verlegt sind, dann müssen diese ausgetauscht werden, wenn die oben erwähnten Grenzwerte überschritten sind – verlaufen die Leitungen im Haus, so ist das die Sache des Vermieters. Dieser kann allerdings nicht gezwungen werden, den Austausch von heute auf morgen durchzuführen. Darum ist es wichtig, dass Sie in einem Schreiben, das Sie an den Vermieter aufsetzen, eine Frist setzen. Innerhalb dieser Frist (die natürlich realistisch sein sollte) muss der Vermieter den Austausch dann vollziehen. Als Mieter haben Sie darauf sogar einen Anspruch. Das hat das Landgericht in Hamburg in einem Prozess im Jahr 1991 in seinem Urteil festgestellt.
Kündigung und Schadensersatz
Wer durch das Blei im Wasser erkrankt und von einem Gericht Recht bekommt, denkt sicher auch an Schadensersatz. Doch können Sie diesen gegenüber dem Vermieter durchsetzen? Das ist in der Praxis nicht gerade einfach. Denn Sie müssen ohne jeden Zweifel nachweisen können, dass Ihre Krankheit auch wirklich durch das Blei hervorgerufen worden ist. Dann gibt es noch den Fall, dass ein Vermieter einen Austausch der Bleirohre nicht vornehmen kann, weil er finanziell dazu nicht in der Lage ist – was ist in einem solchen Fall von Ihrer Seite aus zu tun? Wird eine erhöhte Konzentration von Blei nachgewiesen, dann muss der Vermieter schließlich die Leitungen auswechseln.
Kann er sich das nicht leisten, so können Sie als Mieter die Wohnung kündigen. Je größer die Gefährdung, desto eher die Chance, dass Sie bei der Kündigung keine Frist einhalten müssen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn kranke Menschen, Schwangere oder kleine Kinder in der Wohnung wohnen. Hier ist die Gefährdung durch Blei im Wasser nämlich besonders hoch.