Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Sie haben einen Dachausbau in Ihrem Wohnhaus zu ertragen und wollen sich über eine mögliche Mietminderung informieren? Dann sollten Sie auf dieser Seite unbedingt weiterlesen. Wir informieren Sie in diesem Text über die unterschiedlichsten Dinge, die es in dieser Frage zu beachten gilt. Denn Dachausbau ist nicht gleich Dachausbau. Es geht dabei um Fristen, die einzuhalten sind und es geht um die Art des Ausbaus. Aber auch darum, wie lang dieser dauert und wann der Vermieter Sie und die anderen Bewohner darüber informiert hat. Außerdem kommt es darauf an, wo im Haus Sie wohnen und ob Sie andere Beeinträchtigungen durch den Ausbau erleiden.
Ein Ausbau des Daches kann eine ganz einfache Angelegenheit sein, die schnell durchgeführt ist. Wenn dem jedoch nicht so ist, dann kann sich die Nummer lang hinziehen. Dabei wird die Wohnqualität schnell beeinflusst – und zwar auf negative Art und Weise. Denn es kann auch gut sein, dass Sie Ihren Balkon oder Ihre Terrasse über eine gewisse Zeit nicht nutzen können. Ein Dachausbau zieht nämlich oft vieles nach sich.
►Dachausbau Mietminderung: Vermieterschreiben
Sehr geehrter Vermieter [__],
wie Ihnen bekannt ist, wird in unserem Wohnhaus in der [Adresse] seit dem [Datum] das Dach ausgebaut. Das bedeutete für uns und die anderen Mietparteien in den vergangenen Monaten eine enorme Belastung.
Aus diesem Grunde erhalten Sie heute dieses Schreiben von uns per Email. Sie haben die Sanierung und den Ausbau des Daches zwar vorab angekündigt. Allerdings nicht wie gesetzlich vorgeschrieben mindestens drei Monate vorher, sondern lediglich zwei Monate. Das möchten wir heute allerdings nicht beanstanden. Allerdings geht es um die Dauer der Bauarbeiten. Diese dürfen in diesem Fall, da es sich um eine energetische Sanierung handelt, nicht länger als drei Monate dauern.
Angekündigt war, dass sich die Arbeiten von Mitte Februar bis Mitte Mai ziehen würden. Wir schreiben nun allerdings Anfang Juni – der Zeitraum hat sich jetzt schon um zwei Wochen verlängert. Hinzu kommt, dass unsere Wohnung direkt unter dem Ausbau liegt. Wir sind somit großen Belastungen ausgesetzt, diese haben wir im Übrigen auch dokumentiert. Damit haben wir unserer Beweispflicht Genüge getan.
Da wir der Hoffnung waren, dass die Arbeiten nur um wenige Tage länger andauern würden als zum Stichtag, schreiben wir Ihnen erst jetzt. Allerdings haben wir uns vom Anwalt und von unserem Anwalt beraten lassen – und kündigen Ihnen hiermit eine Mietminderung an. Rückwirkend zum ersten Tag der Überschreitung der Frist – das war der [Datum] – behalten wir 33 Prozent der Miete ein. Diese Minderung bleibt so lang bestehen, bis die Sanierung des Daches zu einem erfolgreichen Ende gekommen sein wird. Denn auch unser Balkon ist aktuell nicht benutzbar, was einen erheblichen Mangel darstellt.
Wir würden uns freuen, wenn Sie Kontakt zu uns aufnehmen, um die Angelegenheit auch einmal persönlich zu erörtern. Zudem könnten Sie uns einen Besuch abstatten, um sich von den Zuständen in unserer Wohnung selbst zu überzeugen. Wir sind der Hoffnung, dass Sie sich dann unserer Meinung anschließen.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Die Fakten zum Dachausbau
Wenn in Ihrem Haus ein Dachausbau stattfindet, dann haben Sie manchmal schon allein deswegen das Recht auf Mietminderung. Allerdings nur, wenn der Vermieter eine Frist nicht eingehalten hat bei der Ankündigung des Ausbaus. Diese Frist beträgt drei Monate. Das heißt, wenn Sie später informiert worden sind, dann können Sie Ihre Miete schon mindern. Und natürlich dürfen Sie die Miete kürzen, wenn die Arbeiten länger als drei Monate dauern. Jedenfalls für den Fall, dass es sich um eine energetische Sanierung handelt.
Diese Sachlage ändert sich jedoch, wenn es sich eben nicht um eine energetische Sanierung handelt. Wenn nämlich zum Beispiel die Dachziegel ausgetauscht werden sollen, so greift das Mietminderungsrecht fast immer. Um das Dach zu erreichen, müssen die Arbeiter nämlich meist ein Baugerüst errichten, das die Fassade verdeckt. Das Recht auf Mietminderung bezieht sich in diesem Fall auf alle Beeinträchtigungen, die mit der Ausbesserung des Daches einhergehen.
Wie hoch darf die Minderungsquote sein?
Hier gibt es tatsächlich keinen Richtwert, an dem sich die Mietminderungsquote pauschal beurteilen ließe. Beeinträchtigungen müssen Sie konkret nachweisen können. Sollte Ihr Balkon wegen des Gerüsts nicht nutzbar sein, so dokumentieren Sie das im besten mit Fotos. Sollte Ihr Fall vor Gericht landen, so dürfte das der Beweispflicht genügen.
- Zu einem besonders schweren Fall gibt es sogar ein Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2012. Hier war es so, dass eine Mieterin im Dachgeschoss wohnte, die Sanierung also unmittelbar über ihrer Wohnung durchgeführt wurde. Innerhalb einer Woche wurden damals sämtliche Dachziegel entfernt und über eine Bauschuttrutsche in einen Container abtransportiert.
- Das führte unter anderem auch dazu, dass der Balkon der Mieterin von herunterfallenden Schuttteilen verschmutzt worden ist. Vor den Fenstern war das Baugerüst zu sehen, was die Wohnqualität erheblich mindert. Die Richter beim BGH entschieden darauf, dass die Mieterin für den Zeitraum der Arbeiten ihre Miete um 50 Prozent kürzen durfte. Davon bezogen sich 40 Prozent auf die Folgen der Dacharbeiten, den Lärm und den Schmutz. Weitere zehn Prozent Minderung wurden ihr gewährleistet, weil das Gerüst die Ästhetik der Wohnung deutlich schmälerte.
Zusammenfassung
Wenn das Dach saniert wird, müssen Sie also unterscheiden, ob es sich um eine Maßnahme zur energetischen Sanierung handelt. Ist das der Fall, so müssen Sie die Einschränkungen und Arbeiten fast immer dulden. Ein Recht zur Mietminderung erhalten Sie dann nur, wenn mindestens einer der folgenden Faktoren auftritt. Zum einen muss die Sanierung drei Monate vorher angekündigt sein und nicht länger als drei Monate dauern. Und zum anderen müssen Sie auch über den Aufbau eines Gerüsts vorab informiert werden. Warum ist das wichtig? Nun, Baugerüste verschandeln den Blick aus dem Fenster, aber das ist nicht alles. Denn zudem wird es den Arbeitern, die sich auf dem Gerüst aufhalten, möglich, in Ihre Wohnung hineinzusehen. Nur, wenn das rechtzeitig angekündigt wird, können Sie sich auf die Situation einstellen. Erfahren Sie es spät, dann können Sie die Miete mindern.
Wenn der Grund des Dachausbaus nicht die energetische Sanierung ist, sondern nur die ästhetische Verbesserung, dürfen Sie Ihre Miete ebenfalls mindern. Allerdings wird auch hier die Höhe der Minderung nicht pauschal vorgegeben. Sie bemisst sich vielmehr nach dem Grad der Beeinträchtigung, die Sie in der Wohnung erleiden müssen. Das kann also zum Beispiel die Belastung durch den Lärm sein, durch den Schmutz, den Staub oder das Gerüst. Wichtig ist in jedem Fall, dass Sie versuchen, diese Beeinträchtigungen ordentlich zu dokumentieren. Sollte nämlich Ihr Vermieter gegen Ihre Mieteinbehaltung vor Gericht ziehen, sind Sie in der Beweispflicht.