Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Wenn Sie selbst Mieter oder Vermieter sind, dann werden Sie die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt mit Sicherheit ziemlich genau beobachten. Wie entwickeln sich der Wohnraum und die Mietpreise in Deutschland eigentlich? Welche Untersuchungen und Studien gibt es zum Thema Mietminderung? Wie sieht die Entwicklung in diesem Teilsegment des Mietrechts überhaupt aus? Und was sind die häufigsten Gründe dafür, dass Mieter eine Mietminderung beim Vermieter beantragen und diese auch durchgesetzt bekommen?
In diesem Text geben wir Ihnen einen groben, in manchen Facetten aber auch etwas detaillierteren Einblick in all diese Bereiche. Sie erhalten Informationen darüber, wo es viel Wohnraum gibt, wo dieser knapp und teuer ist und wie sich die Preise für Mietimmobilien in den letzten Jahrzehnten entwickelt haben. Natürlich gibt es zwischen all diesen einzelnen Aspekten auch immer Zusammenhänge. Wo diese nicht gleich offensichtlich sind, möchten wir für Sie Klarheit schaffen und versuchen, die Kausalitäten zu beschreiben.
Zahlen, Daten und Fakten
Nachdem Sie diese Informationen gelesen haben, sollten Sie über alle Grundkenntnisse verfügen, die derzeit über die genannten Faktoren zur Verfügung stehen. Unsere Recherchen wurden auf breiter Front durchgeführt, in erster Linie haben wir Fakten, Zahlen und Daten auf den Seiten der Statista GmbH eingeholt und stellen Ihnen diese – ergänzt durch weitere Informationen – im Folgenden gern zur Verfügung.
In Deutschland gibt es mehr als 41 Millionen Wohnungen, die auf knapp 19 Millionen Gebäude verteilt sind. Etwa 36 Millionen Menschen in diesem Land leben zur Miete, das ist weniger als die Hälfte aller Einwohner (das sind derzeit knapp 82 Millionen). Der Wohnraum wird aktuell immer knapper, viele Städte haben es in den vergangenen Jahren versäumt, für Wohnungen zu sorgen – und genau das rächt sich nun, gerade in den Städten. Auf dem Land sieht die Sache zwar anders aus, aber das trägt nicht zur Entspannung der Lage dar, weil es die Deutschen und die hier lebenden Ausländer in immer größeren Massen in die Städte zieht.
Das Wohnen in der Stadt wird immer teurer
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An der Spitze der teuersten Städte, was das Niveau der Mieten betrifft, liegt inzwischen fast uneinholbar München. Wenn man den Durchschnittswert aller Mieten im Land mit 100 beziffert, so liegen die Werte der bayerischen Landeshauptstadt bei 164. Das heißt, dass die Mietpreise in München im Schnitt im 64 Prozent teurer sind als im bundesdeutschen Schnitt. Selbst andere Großstädte in Westdeutschland, die ebenfalls als teures Pflaster gelten, reichen da längst nicht heran. Mit einigem Abstand folgen Stuttgart (131), Köln (127), Frankfurt (126), Hamburg (123) und Düsseldorf mit einem Index von 122.
Doch nicht nur die Großstädte selbst, sondern auch die Ballungszentren rund um die Metropolen herum nehmen die teuren Spitzenplätze in diesem Ranking ein. Auf den Plätzen hinter München liegen mit Germering und Dachau zwei Münchner Vorstädte, direkt dahinter folgen Tübingen und Leinfelden-Echterdingen aus dem Raum Stuttgart – beide Gemeinden liegen noch vor der baden-württembergischen Hauptstadt. So geht es auf der Liste übrigens weiter, die Metropolregion Stuttgart weist die höchsten Mieten im Land auf. Aber warum ist das so?
Wie sieht es in Sachen Mietminderung aus?
Attraktiv sind in erster Linie zwei Dinge: Arbeit und öffentliche Anbindung. Die Arbeitslosigkeit im Stuttgarter Raum ist sehr niedrig und fast alle umliegenden Landkreise sind an das, wenn auch teure, Nahverkehrsnetz angebunden. Dieses Phänomen ist in Teilen auch für München und Frankfurt zu beobachten. Die größte Steigerung der Mietpreise ist in den vergangenen Jahren allerdings ganz woanders zu beobachten, nämlich in Berlin. Hier wurde der Wohnungsbau einerseits in besonderem Maße vernachlässigt. Und andererseits ist die Stadt für Menschen aus aller Welt attraktiv, immer noch. Denn die absoluten Mietpreise sind immer noch deutlich niedriger als in allen anderen Großstädten. Im Zeitraum von 2009 bis 2014 war die Steigerung der Mieten hier jedoch mit insgesamt 21,7 Prozent fast doppelt so hoch wie in Stuttgart, München und Hamburg im gleichen Zeitraum.
Doch wer Mieter ist, sollte seine Rechte kennen, um bares Geld sparen zu können. Und darum geht es uns auf dieser Webseite ja – wir möchten Ihnen helfen, Mietminderungen zu beantragen, wenn Wohnung, Gebäude oder Umgebung Mängel aufweisen, die eine Mietminderung auch rechtfertigen. Wussten Sie etwa, dass Sie bei einem fehlenden Briefkasten eine Minderung Ihrer monatlichen Miete einfordern dürfen? Oder dass Lärm, der durch einen Glascontainer verursacht wird, in bestimmten Fällen ebenfalls eine Mietminderung nach sich zieht? Und auch Mottenbefall, Taubenbefall, undichte Türen oder Zigarettenqualm aus einer benachbarten Wohnung gibt Ihnen das Recht, einen gewissen Prozentsatz des monatlich fälligen Betrags einbehalten zu können.
Die häufigsten Gründe für Mietminderungen
Wenn Sie hin und wieder die Nachrichten verfolgen oder Zeitung lesen, stellen Sie fest, dass es manchmal Verhandlungen vor Gericht gibt, die sich um diese Dinge drehen. Denn so manche Klage eines Mieters ist juristisch gesehen tatsächlich Neuland und muss von einem Gericht beurteilt werden. Oft liegt der Anspruch auf Mietminderung aber auch einfach auf der Hand, wie Sie den folgenden Beispielen sicher gleich anmerken werden. In diesen Fällen gibt es in aller Regel keine Zweifel daran, dass Sie nicht die volle Miete bezahlen müssen, solange diese Mängel nicht beseitigt worden sind – und zwar durch den Vermieter.
Es gibt keine offiziellen Daten dazu, welches die häufigsten Gründe für eine Mietminderung sind. Allerdings kann man dank moderner Suchmaschinen im Internet – in diesem Fall haben wir Google benutzt – zumindest herausfinden, welche Gründe am häufigsten dort eingegeben werden. Das ist zwar kein komplett zulässiger Rückschluss auf die tatsächlich häufigsten Ursachen, dürfte dem aber zumindest sehr nahe kommen. Dabei kam heraus, dass die Schlagworte „Heizung“, „Bauarbeiten“ und „Gerüst“ von Google vorgeschlagen werden (s. Bild). Und das heißt, dass diese drei Begriffe am häufigsten von Nutzern bei Google eingegeben werden im Zusammenhang mit dem Begriff Mietminderung.
Gründe, die eine Mietminderung nicht rechtfertigen
Natürlich gibt es keinen automatischen Anspruch auf die Minderung der Miete, wenn Mängel in der Wohnung auftreten. Wenn Sie etwa eine Wohnung zur Miete übernehmen, die schon bei der Besichtigung einen Mangel aufwies und Sie diesen Mangel festgestellt haben, ohne den Vermieter drauf hinzuweisen, können Sie keine Mietminderung geltend machen. Das gilt in jedem Fall auch dann, wenn Sie für den aufgetretenen Mangel selbst verantwortlich sind, wenn etwa Schimmel in der Wohnung entstanden ist, weil Sie nicht gelüftet haben.
Und wenn der Vermieter die Mängel beseitigen möchte, Sie diese Behebung aus irgendwelchen Gründen aber verhindern, haben Sie natürlich anschließend keinen Anspruch mehr auf Mietminderung. Tritt in der Wohnung ein Mangel ohne Ihr Verschulden auf und Sie versäumen es jedoch, den Vermieter darüber zu informieren, können Sie zumindest für den Zeitraum von der Entdeckung des Mangels bis zur Berichterstattung beim Mieter ebenfalls keine Minderung Ihrer Miete verlangen.