Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Sie haben zu hohe Heizkosten für Ihre Wohnung zu beklagen? Dann sollten Sie hier weiterlesen, eventuell ist eine Mietminderung für Sie drin. Generell ist zu diesem Thema erst einmal zu sagen, dass die Nebenkosten gern einen beachtlichen Teil der Wohnkosten ausmachen. Und diese Nebenkosten werden ja in erster Linie von den Heizkosten bestimmt.
Nicht immer lassen sich zu hohe Heizkosten darauf zurückführen, dass Sie als Mieter womöglich „falsch“ heizen. Die meisten Mieter heizen ganz bewusst und nur dann, wenn es wirklich notwendig ist. Auch das Lüftverhalten trägt übrigens einen wichtigen Teil zu diesem Thema bei. Dennoch kann es sein, dass zu hohe Heizkosten eine immer größere Rolle bei den monatlichen Kosten spielen. Was ist dann zu tun? Müssen Sie das als Mieter einfach so ertragen und hinnehmen, indem Sie die Rechnungen klaglos begleichen? Oder gibt es womöglich eine Möglichkeit, den galoppierenden Heizkosten auf irgendeine Art und Weise zu entgegnen?
Das ist eine spannende Frage, und es gibt auf sie natürlich einige Antworten. Wir wollen an dieser Stelle zunächst einmal die Vermieter-Seite unter die Lupe nehmen. Dabei fällt als erstes auf, dass Vermieter immer dazu verpflichtet sind, dass die Mietsache einen gewissen Zustand hat. Dieser Zustand ist direkt an den sogenannten vertragsgemäßen Gebrauch gebunden. Das bedeutet, dass die Wohnung so nutzbar sein muss, wie das im Mietvertrag schriftlich fixiert ist. Wenn das nicht mehr der Fall ist, etwa zu hohe Heizkosten entstehen, dann ist dieser Gebrauch nicht mehr gegeben. Und das wiederum verpflichtet den Vermieter, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen.
►Zu hohe Heizkosten – Muster-Anschreiben für Mietminderung an Vermieter
Sehr geehrter Vermieter [__],
seit der letzten Nebenkostenabrechnung wundern wir uns über zu hohe Heizkosten, die wir monatlich zahlen. Uns ist durchausbewusst, dass in unserer Dachwohnung höhere Kosten anfallen als in anderen Mietobjekten. Das war von Anbeginn unserer Mietzeit schließlich der Fall. Neu ist nun, dass es deutlich zu hohe Heizkosten sind – und das eben im Vergleich zu den vorherigen Monaten.
Unsere Bitte an Sie lautet dementsprechend, genau zu prüfen, weswegen die Kosten so explodiert sind. Wir wissen, dass es nicht an unserem Heizverhalten liegen kann. Das hat sich im Vergleich zu den Vormonaten nicht verändert. Könnte es sein, dass die Heizung womöglich defekt ist?
Wir bitten Sie, sich innerhalb einer Woche bei uns zurückzumelden. Sollten wir keine Rückmeldung erhalten, so behalten wir uns vor, die Miete anteilig zu mindern, bis geklärt ist, weswegen unsere Heizkosten mit einem Mal so hoch sind. Wir bitten um Ihr Verständnis.
Mit freundlichen Grüßen, Familie [__]
Zu hohe Heizkosten nicht einfach so hinnehmen
Um diesen ursprünglichen Zustand wieder zu erlangen, darf der Vermieter vom Mieter aber kein Geld verlangen. Und er darf es auch nicht versteckt über eine erhöhte Nebenkostenrechnung wieder hereinzuholen versuchen. Denn es handelt sich gar nicht um Nebenkosten, sondern um Kosten für die Instandhaltung. Und diese muss der Vermieter völlig aus eigener Tasche bezahlen. Damit aber zurück zum eigentlichen Thema: zu hohe Heizkosten. Diese können natürlich auch durch ein Fehlverhalten der Mieter verursacht werden. Wenn Sie beispielsweise vergessen, die Heizkörper vor dem Lüften abzustellen, dann werden Sie deutlich länger lüften müssen als gewünscht, weil die Raumtemperatur nicht schnell fällt – ein Verschulden, das Sie als Mieter selbst trifft. Und solange die Heizung noch ihren Dienst tut, erwächst dem Vermieter in der Regel auch nicht die Pflicht, diese zu ersetzen, solange sie noch funktioniert, und auch nicht, wenn der Verbrauch schon deutlich höher ist als gewohnt.
In einem solchen Fall ist das Gebot der Wirtschaftlichkeit in der Regel nämlich noch nicht verletzt. Dieser Fall tritt erst dann ein, wenn die Heizung nicht mehr so funktioniert, wie das vertraglich sein sollte. Das heißt: Funktioniert die Heizung nicht richtig und ist sie gleichzeitig unwirtschaftlich, müssen Sie das als Mieter nicht tragen. Einerseits kann eine solch defekte Heizung zu einem extrem hohen Verbrauch führen, den Sie als Mieter nicht steuern können. Das heißt: zu hohe Heizkosten für Sie, und Sie können diese noch nicht einmal steuern. Oder aber Sie müssen viel mehr heizen, weil die Anlage nicht mehr funktioniert. Das hätte ebenfalls zu hohe Heizkosten zur Folge. Natürlich müssen Sie das hinreichend nachweisen können, um damit evtl. sogar vor Gericht bestehen zu können. Immerhin liegt ein Sachmangel vor – und in der Regel bedeutet das für Sie, dass Sie die Miete mindern können.
Muss der Vermieter modernisieren?
Nicht immer ist der Vermieter zur Modernisierung der Heizanlagen verpflichtet, aber unter gewissen Umständen schon. Nach der EnEv 2014 etwa muss ein Vermieter Heizungen, Gas- und Ölkessel austauschen, die im Jahr 2015 älter als 30 Jahre waren – und er muss dafür sorgen, dass die neuen Heizungsanlagen energiesparend arbeiten. Doch für den Mieter ist ja immer entscheidend, ob und wie die Heizung funktioniert. Und so haben Sie keinen rechtlichen Anspruch darauf, dass Ihr Vermieter die Heizung erneuert. Jedenfalls, solange diese Heizung jene Wärme abgibt, die sie auch abgeben soll. Und auch dann, wenn diese Heizung unwirtschaftlich arbeitet und das für Sie zu hohe Heizkosten zur Folge hat, können Sie die Miete nicht mindern.
Ganz generell gibt es jedoch auch ein paar Faktoren, die Sie beachten sollten, wenn Sie zu hohe Heizkosten haben:
- Unterschätzen Sie es zum Beispiel nicht, wenn Sie in einem Mietshaus im obersten Stock wohnen. Hier ist es naturgemäß einfach immer deutlich kälter als in den anderen Etagen. Denn von oben haben Sie keine wärmende Wohnung. Das bedeutet, dass Ihnen hierdurch vermeintlich zu hohe Heizkosten entstehen können. Das gilt natürlich auch für Wohnungen, die über mehr als nur eine Außenwand verfügen.
- Das alles sind natürlich Faktoren, die Sie beim Unterschreiben des Mietvertrags gekannt haben. Wenn seitens des Vermieters keine absichtliche Täuschung über die Heizkosten vorgelegen hat, können Sie hier keinen Mangel geltend machen.
- Geht es jedoch um einen Mietmangel innerhalb der Wohnung, der zu hohe Heizkosten verursacht, so ist das Vermietersache. Wenn etwa völlig klar ist, dass der Heizkörper defekt ist, dann muss sich der Vermieter kümmern. Tut er das nicht, so können Sie unter Umständen eine Mietminderung durchführen.
Allerdings müssen Sie den Mietmangel vorher schriftlich melden und eine Frist setzen, innerhalb derer der Mangel behoben wird.
Zu hohe Heizkosten – wie Gerichte urteilten
Natürlich gibt es zum Thema „zu hohe Heizkosten“ schon einige gerichtliche Urteile. Wir haben einige von ihnen für Sie durchforstet und stellen sie Ihnen im Folgenden auschnittsweise vor.
- Beispiel eins beschäftigt sich mit den Heizkosten in Wohnungen mit mehreren Außenwänden oder im Dachgeschoss. Dass hier mehr geheizt werden muss, liegt in der Natur der Sache. Das hat das Amtsgericht in Steinfurt im Jahr 1983 so entschieden. Auch, dass eine Wohnung viele Außenwände hat, stellt natürlich keinen Mietmangel dar. Zu diesem Urteil kam das Landgericht in Hamburg im Jahr 1988.
- Etwas konkretere Urteile zu diesem Thema gibt es auch. So beschied das Landgericht in Frankfurt im Jahr 1987, dass in Dachwohnungen ein Wärmeverlust von 20 Prozent normal sei. Erst, wenn die Kosten deutlich darüber liegen, etwa wegen einer mangelhaften Dachsanierung, kann die Heizkostenabrechnung gemindert werden – so entschied das Landgericht. Auch Heizungsrohre, welche nicht isoliert sind, können zu hohe Heizkosten bedeuten.
- Das Landgericht in Berlin hat 1981 geurteilt, dass ein Mietmangel vorliegt, wenn sich Heizkörper nicht abstellen lassen. Dann nämlich entstehen definitiv zu hohe Heizkosten, für die der Mieter nichts kann.
Entscheidend ist immer der Einzelfall, das liegt in der Natur der Sache. Gerichte fällen keine Urteile aufgrund von pauschalen Gegebenheiten. Auch Präzedenzfälle spielen in Deutschland bekanntlich juristisch keine Rolle.